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Piso en Valsequillo de Gran Canaria - Zona La...

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Piso en Telde - Zona Playa de salinetas.

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Piso en Telde - Zona La garita.

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94.200 €

Piso en Telde - Zona La garita.

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Piso en Telde - Zona La barranquera.

  • 01694
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Piso en Telde - Zona La barranquera.

  • 01702
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Piso en Telde - Zona La barranquera.

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  • 2
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123.000 €

Piso en Aguimes - Zona Playa de Arinaga.

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Piso en Telde - Zona La Herradura.

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Piso en Telde - Zona La barranquera.

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  • 2
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  • 77 mts
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Piso en Telde - Zona La barranquera.

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Local comercial en Las Palmas de Gran Canaria -...

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Piso en Telde - Zona La barranquera.

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Chalet en Telde - Zona La gavia.

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Piso en Aguimes - Zona Arinaga.

  • 01770
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Piso en Aguimes - Zona Arinaga.

  • 01769
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    Piso en Telde - Zona Jinámar.

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    Piso en Las Palmas de Gran Canaria - Zona La Galera.

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    Piso en Telde - Zona La garita.

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    2021-06-16
    El Congreso ha dado luz verde a un proyecto de ley que va a cambiar por completo la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que pagan aquellos contribuyentes que compran una vivienda usada. Y es que el comprador no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor entrará en vigor en enero de 2022, tal y como asegura el Ministerio de Hacienda, con lo que afectará a todas las compraventas que se firmen a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo. Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sido aprobado en el Congreso de los Diputados y que ahora mismo se encuentra debatiéndose en el Senado. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según reucerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.  En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.  De qué manera afecta al comprador de una vivienda usada Cuando se compra una vivienda de segunda mano el comprador debe pagar el ITP, que es un impuesto autonómico y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. En el caso de inmuebles, la nueva ley presume que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda comprada porque considera que el comprador ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia. Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, el socio de Ático Jurídico recuerda que la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda vendida, heredada o donada, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar. No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”. En definitiva, cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley. Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro José María Salcedo, de Ático Jurídico, afirma que hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal queda incompleta. Porque la norma prevé que en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. Y éste, durante todo este año, aún no va a estar vigente. En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado. Por tanto, considera Salcedo que lo previsible es que, las comprobaciones de valores realizadas este año, una vez entre en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Y ello, sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente. Por ello, el socio de Ático Jurídico considera que, en 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y podrán ser impugnadas por los contribuyentes, como hasta ahora. Es decir, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble (dictamen de peritos), o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia. En definitiva, José María Salcedo considera que el retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de la batalla que se prepara contra las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia. Ojo con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”. Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, están alegando la posibilidad de tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos. Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro. El socio de Ático Jurídico recuerda que hay dos vías para impugnar este valor de referencia porque consideren los contribuyentes que no refleja el valor de compra: Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia. Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada. Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada. Los impuestos vinculados a la compraventa Para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos: Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. La gestoría, un gasto opcional El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros
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    2021-06-10
    El deseo de cualquier propietario que pone su vivienda en el mercado inmobiliario es vender cuanto antes y al mejor precio posible. Y, con esa intención en mente, lo habitual es que contacte con varias agencias, pensando que de este modo el inmueble tendrá más visibilidad. La realidad es bien distinta: vender con una inmobiliaria en exclusiva ofrece muchas más ventajas. Vender en exclusiva significa que, previa firma de un contrato, solo la agencia elegida podrá comercializar el inmueble. Será esta la que ponga en marcha las acciones de marketing necesarias para atraer a posibles compradores, una responsabilidad que se traduce en mayor eficacia.   VENTAJAS DE VENDER CON UNA INMOBILIARIA EN EXCLUSIVA Hoy en día, la competencia en el mercado inmobiliario es muy alta. Conseguir que un inmueble tenga visibilidad y que destaque lo suficiente como para atraer la atención de un buen número de interesados no es sencillo. Que esa atracción sea eficaz es la clave para conseguir una venta rápida, y es en ese sentido donde mayores ventajas aporta vender con una inmobiliaria en exclusiva. En primer lugar, cuando se trabaja en exclusividad, la cartera de inmuebles de la agencia suele ser menor, lo que permite dedicar más recursos y esfuerzos a cada uno de ellos. Mejor atención, mayor seguimiento y estrategias de marketing más cuidadas dan como resultado mayor visibilidad y procesos de venta más rápidos. Entre esas estrategias comerciales hay una especialmente importante: cuando existe exclusividad, se da a conocer la dirección. Esto no ocurre cuando se acude a varias agencias. En el proceso de venta, este aspecto es esencial por dos motivos: porque muchos compradores desconfían de los inmuebles que no pueden localizar con exactitud en un plano y porque los grandes portales inmobiliarios dan mayor visibilidad a aquellos que no ocultan la ubicación. En segundo lugar, el poder de negociación es mucho mayor cuando se decide vender en exclusiva. Un único intermediario es un único precio en el mercado. Cuando un posible comprador observa un mismo inmueble en varias agencias, es posible que mantenga conversaciones con todas para forzar una rebaja en el precio si está realmente interesado. Aquella que haga la mejor oferta será la que venda el inmueble y se lleve la comisión correspondiente. El problema radica en que en ocasiones se rebaja el precio innecesariamente para agilizar la venta, con el consiguiente perjuicio económico para el propietario. La exclusividad permite a la agencia negociar en igualdad de condiciones con quien realmente esté interesado en el inmueble para realizar una operación justa para todos. Y, aún hay otras ventajas añadidas de vender con una inmobiliaria en exclusiva: tasaciones más ajustadas a la realidad, la seguridad que supone contar con un filtro que solo pasarán aquellas personas realmente interesadas en visitar el inmueble o la comodidad de contar con una agencia de confianza que resuelva cualquier duda y en la que depositar las llaves. RECOMENDACIONES IMPORTANTES El hecho de que la venta en exclusiva ofrezca ventajas tanto a propietarios como a agencias no significa que unos y otras no deban tener en cuenta algunas cuestiones. En el caso de los propietarios, antes de firmar el contrato con la agencia, conviene que comprueben las credenciales de la agencia, que pregunten qué estrategias de marketing emplean y que se interesen por los recursos de los que disponen. Son aspectos muy importantes, ya no solo en el aspecto del personal dedicado a la venta y a la captación de clientes, sino en uno cada vez más relevante: la presencia en Internet. Hoy en día, el primer contacto de un posible comprador con el inmueble a la venta se realiza vía online. Una web actualizada, bien estructurada, con información clara y precisa de los inmuebles y recursos como visitas virtuales son una garantía. Precisamente, para las agencias inmobiliarias a veces es complicado salvar las reticencias de los vendedores a la hora optar por la exclusividad. Ofrecer una imagen de confianza y seriedad es un paso importante para captar clientes, pero también lo es establecer unos honorarios que sean justos para ambas partes. Una última cuestión importante es redactar y analizar con calma el contrato para establecer en él las cláusulas que se consideren imprescindibles. En el caso del comprador, una importante es la que tiene que ver con la duración y las condiciones de rescisión en caso de que la actuación de la agencia no sea satisfactoria. Esta, por su parte, suele protegerse imponiendo una penalización en caso de incumplimiento por parte del cliente. Vender con una inmobiliaria en exclusiva, por tanto, es una buena elección. Con el compromiso de ambas partes, todo el proceso se realizará con mayor rapidez y más garantías de satisfacción para todos los interesados: vendedor, agencia y comprador. Y para unos y otros, es una herramienta imprescindible. Si eres propietario y quieres vender tu inmueble, te ayudamos a vender tu casa de forma rápida y eficiente, te recomendamos sin coste al mejor profesional de tu zona. ¡¡¡¡¡¡ CONSULTANOS Y TE AYUDAREMOS !!!!!
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    2021-06-09
    En primer lugar un local no es una vivienda por lo que habría que tramitar en el Ayuntamiento las oportunas licencias de cambio de uso. Concedido el cambio y finalizadas las obras sería necesario solicitar una licencia de primera ocupación para tener derecho a solicitar la licencia de primera ocupación y así poder solicitar los correspondientes suministros. Seguidamente se procedería a realizar una declaración de alteración catastral, reconociéndose como vivienda y cambiando el objeto de uso en la escritura. Lo que si hay que matizar es que no todos los locales pueden convertirse en vivienda porque no todos cumplen los requisitos de vivienda como son la iluminación, dimensiones, ventilación por lo que hay que pensarse muy bien antes de comprar un local para convertirlo en vivienda. Por lo tanto los requisitos para conseguir ese cambio de uso son los siguientes: A)   Aprobación del proyecto técnico por el Ayuntamiento. B)  Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras. C)  Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda. D) Obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral. Los requisitos dependen de cada municipio y Comunidad Autónoma cumpliéndose siempre la normativa urbanística del Ayuntamiento correspondiente. Los principales elementos que ha de tener una vivienda son: baño, dormitorio, cocina, y estancia-comedor, la superficie útil ha de ser como mínimo de 25 y 37 m2. A partir de 38m2 se pueden construir las diferentes estancias comedor, cocina, dormitorio y aseo todo ello dependiendo de la legislación de cada ayuntamiento. Esta opción permite obtener vivienda a un precio más asequible aunque no hay que obviar que la transformación de un local en vivienda conlleva una serie de gastos a tener en cuenta antes de comprar un proyecto de estas características.
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    2021-06-02
    Antes de hipotecarnos debemos saber qué vivienda nos podemos permitir, o, dicho de otro modo, qué hipoteca nos van a conceder en función de nuestros ingresos, nuestros gastos y nuestros ahorros, entre otras variables. En este artículo las analizaremos para saber todo lo que debemos tener en cuenta. Qué aspectos debemos tener en cuenta antes de hipotecarnos Cuál es nuestro nivel de ahorros Las entidades bancarias suelen prestar un 80% del total del valor de la vivienda. En algunos casos, muy pocos, pueden llegar a conceder el 100% pero sólo si el comprador tiene un perfil seguro, o si dispone de un buen aval bancario o inmobiliario. Por lo tanto, debemos partir de la base de que debemos disponer del 20% del valor total del inmueble que queremos comprar, más un 10% adicional, que es lo que suelen costar de media los gastos de formalización de una hipoteca. Por ejemplo, si nos quisiéramos comprar una vivienda de 100.000 euros deberíamos tener 30.000 euros ahorrados (20.000 para la entrada de la hipoteca y 10.000 para los gastos de formalización).   Cuál es nuestro nivel de ingresos El segundo paso que debemos seguir es calcular nuestros ingresos fijos y permanentes, para analizar si nos podríamos permitir pagar la cuota de la hipoteca.  Debemos tener en cuenta que esta no debería superar el 35% o el 40% de los ingresos mensuales netos de todos los titulares, siempre que no se tengan otros préstamos. En este supuesto, la cuota de la hipoteca y la de los créditos no podría superar tampoco el 35% o 40%, pero obviamente, al tener que repartirse, el dinero destinado a pagar la hipoteca sería menor. Por lo tanto, es importante evitar a toda costa estar pagando otras hipotecas o créditos, puesto que será mucho más complicado que nos concedan el préstamo hipotecario. También es esencial tener un trabajo fijo y estable, o disponer de rentas fijas derivadas del alquiler de bienes inmobiliarios. En el caso de los autónomos, estos también deberán demostrar que tienen ingresos estables, unos ahorros de, como mínimo, el 30% del valor de la vivienda que quieren adquirir y que están libres de impagos. En su caso, será básico que presenten su información fiscal detallada, así como un resumen contable de su empresa.   Cuál es nuestro nivel de gastos La compra de una vivienda implica otros gastos periódicos añadidos, como el seguro del hogar, el IBI y la comunidad, los impuestos municipales, los posibles productos contratados con el banco para reducir nuestra cuota hipotecaria… Y obviamente, los gastos de agua, electricidad, gas e Internet, entre otros. Como apuntábamos, también debemos tener en cuenta si estamos pagando otros préstamos personales, además de la hipoteca, o alguna pensión a hijos o a exparejas.   Cuál es nuestro nivel de ingresos vs nuestro nivel de gastos Para tenerlo todo perfectamente estructurado y bajo control es recomendable hacer un documento en el que se especifiquen detalladamente nuestros ingresos, nuestros gastos, y el dinero restante, es decir, del que dispondremos después de haberlo pagado todo. No debemos olvidar que algunos de los gastos e impuestos no son mensuales, por lo que en el documento deberían contemplarse todos los meses del año por separado. También debemos tener en cuenta nuestras cargas familiares; no es lo mismo que nos sobren, por ejemplo, 1000 euros al mes para una persona que para cuatro. En cualquier caso, debemos tener en cuenta que el dinero del que disponemos cada mes después de haber pagado todos los gastos debe ser superior al 40% de los ingresos mensuales netos de todos los miembros de la familia. Otros aspectos a tener en cuenta para elegir la cuota de la hipoteca Contratar productos financieros. Si queremos que el banco nos rebaje la cuota de la hipoteca podemos negociar con este, a cambio de contratar alguno de sus productos financieros, como planes de pensiones, o seguros para el hogar. Sin embargo, debemos saber que el banco nunca nos podrá imponer contratar ninguno de estos productos a cambio de concedernos la hipoteca. Cuánto podríamos llegar a pagar. Es importante que la entidad bancaria nos explique con detenimiento cuanto podríamos llegar a pagar, en el caso de que subiera el euríbor. Aunque desde 2006 está cotizando en mínimos (en abril de 2021 se situó al -0,484%) su subida podría suponer un gran encarecimiento de las cuotas mensuales, siempre que nuestra hipoteca sea variable. De hecho el índice europeo suele oscilar entre el 1,5% y el 3%, y puede llegar a superar el 5%. También debemos tener en cuenta que muchas hipotecas son de interés creciente, lo que significa que, independientemente del euríbor, cada año van a incrementar un tanto por ciento sus intereses. Por lo tanto, como apuntábamos, es importante que el banco nos diga cuánto llegaríamos a pagar en la peor de las situaciones, para estar seguros de que podremos hacer frente a las cuotas. En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca es básico tener en cuenta todos estos factores para estar seguros de cuál es la que mejor se adapta a nosotros y si nos la podemos permitir.
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    25 mayo 2017

     

     

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