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    2021-04-26
    Cerca de 100.000 parejas de españoles se divorcian o separan al año. Muchos de estos ciudadanos encuentran en la adjudicación o reparto de la vivienda uno de los mayores conflictos para el acuerdo: ¿la casa es siempre para quién ostenta la guarda de los menores?, ¿qué pasa si uno abandona la vivienda?, ¿se puede cambiar la cerradura?, ¿quién paga la hipoteca?... Las dudas a resolver son muchas, y “estar informado de los procedimientos y derechos reales” es el primero de los consejos que María Eugenia Cruz, directora del Departamento de Familias del bufete Letrados de Barcelona ofrece. El segundo, “dejarse asesorar”. Medidas básicas que hubieran resultado de gran ayuda a las 95.320 parejas que según la Estadística de Nulidades, Separaciones y Divorcios del INE lo hicieron en 2019, un 4,2% menos que un año antes. La abogada Cruz aclara las dudas más comunes e importantes.  ¿La casa es siempre de quién ostenta la guarda de los menores? El 44,8% de las parejas rotas tenían solo hijos menores de edad. El Código Civil establece que “tener la guarda de los hijos o bien ser el miembro de la pareja más necesitado de protección, son principios rectores o aplicables por los juzgados en defecto del acuerdo entre las partes”, explica Cruz. Por tanto, tener la custodia de los hijos es una opción preferente, pero “también hay que considerar lo que implica tener el uso de la vivienda”. El beneficiario del uso debe hacer frente a los gastos de mantenimiento de la vivienda y de la parte que le corresponda según la titularidad de la hipoteca, del pago de las cuotas: “Por mucho que a uno le resulte preferente la atribución del uso, esa parte del gasto no se la va a considerar nadie fuera de la pensión de alimentos del hijo”. Del mismo modo, en el supuesto de una guarda compartida entre ambos progenitores sin acuerdo sobre la vivienda, “debería atribuirse el uso del domicilio conyugal a aquel de los dos progenitores que resultara más necesitado de protección, por ejemplo, el que tiene menos ingresos. En ambos casos, lo más habitual es que esta atribución de la vivienda sea hasta la mayoría de edad de los hijos –18 años–, si bien se puede acordar hasta la independencia económica de los hijos. ¿Cómo se procede cuando la pareja no tiene hijos o menores a su cargo? Como se ha explicado, si no hay acuerdo en torno al uso del domicilio familiar, lo habitual es que se atribuya la vivienda a aquel más necesitado de protección. En el supuesto de que ninguno de los cónyuges pueda argumentar necesidad “la norma general sería la de no atribución del uso a ninguno de los dos cónyuges”. ¿Cuáles son las soluciones más comunes al pago de la hipoteca? Como punto de partida hay que recordar que la obligación de pago de la hipoteca la determina el título constitutivo de la hipoteca. En la práctica esto implica que “con independencia de quién tenga atribuido el uso de la vivienda, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, la obligación de pago la tiene contraída el que firmara la hipoteca con el banco”. Para esa mayoría de casos en que ambos cónyuges son cotitulares de la hipoteca, Cruz enumera “algunas posibilidades de acuerdo en el momento del divorcio”: Alquiler o venta a un tercero. Continuar pagando la hipoteca en la proporción indicada en escritura durante un tiempo y la posterior puesta en venta del inmueble. Acuerdo de subrogación en la obligación de pago por parte del cónyuge que se quede con el uso de la vivienda. Esto implica una solución definitiva entre las partes, puesto que mientras no existe cambio de titularidad de la hipoteca, al banco no le vincula el acuerdo que pudieran haber alcanzado las partes: en caso de impago de uno de ellos, se le reclamará al otro titular.   Disolución de condominio. Cruz señala que la transmisión (normalmente venta) de la propiedad a uno de los dos cuenta además con ventajas cuando se realiza en el momento del divorcio, y lo explica: “No se produce incremento patrimonial, por lo que no se paga ITP [Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales] ni hay que hacer cambio de escritura en el notario porque se inscribe directamente en el registro de la propia escritura de divorcio. ¿Cómo se realiza el reparto tras la venta de la vivienda? Tras liquidar las cargas que pudieran pesar sobre la vivienda (por ejemplo la hipoteca), lo más habitual es que el reparto sea proporcional al porcentaje que figure en la escritura. Puede ocurrir que la carga del pago haya sido desigual –que un cónyuge lo haya cubierto más que el otro–, si hay acuerdo entre las partes se podrá tomar en consideración para el reparto la aportación de cada uno. Además de estas dos, desde Letrados de Barcelona se recuerda que también se pueden acordar “compensaciones económicas”, para hacer un reparto más equitativo a la realidad. Y por último, en el caso de que se judicialice, será el juez el que lo determine. Si el titular es un solo cónyuge, ¿tiene un mayor derecho al uso de la vivienda? Responde Cruz: “Si hablamos de matrimonios contraídos hace poco tiempo o de personas jóvenes o en las que ambos trabajan y tienen independencia económica, es así. No obstante, podrían darse circunstancias peculiares como la de matrimonios que se contrajeron hace muchos años de personas mayores, en los que el no propietario resultara especialmente necesitado de protección por no tener recursos o tenerlos escasos”. ¿Qué pasa si uno de los cónyuges abandona la vivienda? En principio cualquiera de los cónyuges puede optar por salir voluntariamente del domicilio conyugal, incluso sin el consentimiento del otro, sin incurrir en ningún delito de abandono del hogar. Afirmación que Cruz también debe matizar: “Cuestión distinta es que el cónyuge que se marcha se desentienda del sustento de las cargas y obligaciones familiares, como suministros, alquiler o alimentos de los hijos. En ese supuesto sí se puede estar incurriendo en delito de abandono de familia según el artículo. 226 del Código Penal” ¿Se puede cambiar la cerradura sin informar o consentimiento de la otra parte? Siempre hay que recordar que el domicilio conyugal es objeto de especial protección jurídica. Así pues, con independencia de la titularidad del inmueble (conjunta, individual o de un tercero) y del régimen en el que se encuentre (alquiler, propiedad, hipoteca…): “Mientras no se acuerde lo contrario, o no exista resolución judicial que así lo determine, se entenderá que ambas partes tienen el mismo derecho a residir en ella. Que uno de los dos cambie la cerradura o impida la entrada, se entendería como constitutivo de un delito de coacciones”. ¿Y si la vivienda es en alquiler? Un buen ejemplo de la importancia de estar informado. Según el artículo 15 de la LAU, el divorcio de los inquilinos en los arrendamientos de vivienda debe ser comunicado en los dos meses siguientes a la resolución de divorcio o separación, de no hacerlo, se puede producir la resolución del contrato. “Esta comunicación al arrendador habrá que hacerla cuando el cónyuge que vaya a continuar residiendo en la vivienda alquilada no figure ni haya firmado el contrato de arrendamiento”, insiste Cruz. Además, la comunicación al arrendador deber ser fehaciente (normalmente mediante burofax o notaria) acompañando una copia de la sentencia de divorcio donde aparezca que se le atribuye la misma a ese cónyuge, o la parte de dicha resolución judicial donde se le atribuye la vivienda.
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    2021-04-23
    Las nuevas tecnologías lo han cambiado todo, también la forma de disfrutar de una buena lectura, ahora muy habitual en dispositivos electrónicos. Sin embargo, el papel tiene ese encanto que seduce al tacto, a la vista y al oído y al que muchos no están dispuestos a renunciar. El problema es que los libros en papel ocupan, y mucho. ¿Qué hacer cuando el espacio empieza a ser un problema? Hay muchas posibilidades. Con motivo del Día Internacional del Libro, Habitissimo ofrece ideas para guardar los libros en casa. 1. Un clásico: librerías y estanterías Habitissimo Empezamos por lo más obvio, esas librerías en forma de mueble y tamaños muy diferentes que se pueden poner casi en cualquier sitio y que resultan muy prácticas, pero también a veces algo simples y aburridas. Son perfectas para el salón, aunque se pueden colocar en el estudio, en la habitación y también, por qué no, en el office o la cocina. En cuanto a las estanterías, su gran ventaja es que con ellas puedes aprovechar casi cualquier hueco. Una idea muy práctica es colocar baldas voladas a lo largo de esos pasillos tan desaprovechados. Ocupan muy poco y permiten convertir esa zona de paso en una pequeña biblioteca que, sin duda, llamará mucho la atención. Habitissimo 2. En puertas y ventanas Habitissimo Cuando la falta de espacio es un problema realmente serio, no queda más remedio que ser original y práctico. Puertas y ventanas pueden ser mucho más que elementos de paso o para dejar pasar la luz. El espacio entre el marco de la puerta y el techo puede ser un buen lugar para poner estantes y colocar algunos libros. Pero si no es suficiente, una librería a medida que “envuelva” toda la puerta, laterales y parte superior, es una idea que se puede materializar en cualquier estancia. Además, puede ser muy decorativa, si se colocan los libros, por ejemplo, por colores. Y en lo que respecta a las ventanas, una estantería baja con unos cojines cómodos puede convertirse no solo en un buen lugar para almacenar algunos libros, sino para disfrutar de un buen rato de lectura. 3. Un cabecero diferente Habitissimo Una forma muy original de dar un nuevo aire al dormitorio, de tener siempre a mano libros para leer un rato antes de dormir y de guardarlos con discreción, es transformar el cabecero en una pequeña librería. No tiene ninguna complicación, basta con colocar una estantería a media altura con varias baldas en lugar del viejo cabecero. Lo bueno es que cambiar la decoración será tan fácil como ir renovando los libros. 4. Una escalera bien aprovechada Habitissimo Los huecos bajo escalera dan mucho juego, pero casi siempre están tapados. Si necesitas sitio para tus libros, abrirlos es una buena forma de conseguirlo sin robar espacio a ninguna estancia de la casa. Con pladur se puede transformar ese espacio en uno de los lugares preferidos de la casa si, además de estantes a medida colocas al lado un sillón cómodo. O, si lo prefieres, una mesa de estudio es otra gran idea. 5. Libros por aquí, libros por allá Habitissimo Una posibilidad muy sencilla para colocar los libros en casa es, simplemente, convertirlos en objetos de decoración: un par de libros bajo la lámpara de mesa o en un cesto de mimbre o una columna de ejemplares en un rincón que parece desnudo (hay estructuras específicas para ello) son solo algunas ideas. Como ves, hay muchas formas de integrar los libros en la decoración y colocarlos en espacios en los que tal vez no habías pensado. Conseguirás tenerlos ordenados y siempre a mano y, además, darán a tu hogar esa imagen de calidez que solo ellos pueden aportar. ¡Feliz lectura! Habitissimo Habitissimo  
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    2021-04-22
    Hoy he leido este árticulo, y me creo que puede ser interesante para alguno de mis clientes, por eso lo comparto. Si has comprado una casa usada a muy buen precio, posiblemente Hacienda te exija pagar más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y ¿cómo? Porque comprueba el valor de la vivienda comprada y si considera que vale más de lo que has pagado, entonces te tocará pagar más impuestos. Pero no todo está perdido: puedes plantar cara a la agencia tributaria y evitar pagar de más. Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD). José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico, uno de los más activos a la hora de enfrentarse a la voracidad de Hacienda. Este experto recomienda cinco consejos para retar al fisco con éxito: 1. De qué manera plantar cara a la agencia tributaria El comprador de una vivienda de segunda mano puede recurrir la liquidación del impuesto o promover una Tasación Pericial Contradictoria (TPC). Salcedo recomienda la primera opción, la de interponer un recurso ante cualquier comprobación de valores porque la mayoría de las liquidaciones que se recurren se anulan por los Tribunales (ya sean los económico-administrativos como los judiciales). Con el recuso lo que consigue el contribuyente es anular la liquidación y, por tanto, la valoración realizada por la CCAA correspondiente porque considera que no se corresponde con el valor real que tiene la casa. En cuanto al resultado, con el recurso, si es estimado, el contribuyente no tiene que pagar ningún impuesto adicional al que pagó en su día por el ITP o por el impuesto de sucesiones y donaciones). Pero con la tasación pericial contradictoria, normalmente el contribuyente conseguirá una reducción de la deuda que exige la Administración. Para recurrir la liquidación hay que interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes. En caso de que el TEAR desestime la reclamación hay que interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Autónoma. En dicho recurso el contribuyente puede aportar como prueba un informe pericial de parte, con el fin de acreditar que de la valoración administrativa no resulta el valor real del inmueble. 2. No hay que pagar la deuda tributaria El abogado recuerda que mientras se recurre, el contribuyente no tiene que pagar los impuestos de más que reclama el fisco. Y no hace falta aportar garantías, ¿cómo? reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictoria (TPC). El artículo 135.1 de la Ley General Tributaria (LGT) prevé que el comprador de una casa también puede “reservarse” el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. Es decir, recurrir la liquidación, pero reservándose el derecho a solicitar la tasación pericial en el futuro. 3. ¿Es posible anular una comprobación de valores? Sí. De hecho, el Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos. Y este requisito casi nunca lo cumple la agencia tributaria… raro es que el perito acuda a una casa comprada o heredada. En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados.  Además, los tribunales están también anulando poco a poco uno de los métodos de comprobación de valores que emplean las diferentes CCAA y que, hasta ahora, era más difícil de combatir, como el de la “tasación hipotecaria”. 4. Qué pasa si Hacienda vuelve a liquidar el impuesto pese a haberse anulado El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) suele anular estas “segundas” comprobaciones de valores por falta de motivación y ordena la retroacción de actuaciones, es decir, que no haya que pagar de nuevo el ITP o el Impuesto de Sucesiones si se hereda una vivienda. Pero para que Hacienda vuelva a notificar la nueva liquidación, debe hacerlo en un plazo de seis meses desde que recibió la resolución del Tribunal. Y si no lo hace, el expediente caduca y no se habrá interrumpido la prescripción. Como hemos dicho, lo habitual es que la liquidación vuelva a ser anulada por falta de motivación. Después de esto, la Administración tributaria ya no puede iniciar una nueva comprobación de valores, es decir, no puede dictar una tercera liquidación, tal y como declaró el Tribunal Supremo el 29 de junio de 2009. 5. La comprobación de valores también afecta al vendedor José María Salcedo asegura que es habitual que la Agencia Tributaria pretenda hacer pagar IRPF al vendedor de la casa por considerar que su ganancia patrimonial ha sido mayor, según la comprobación de valores hecha al comprador. Esta posibilidad va a ser expresamente regulada en la nueva Ley de Lucha contra el fraude y que está aún pendiente de aprobación. En esta ley lo que se prevé es la notificación de la comprobación de valores al vendedor para que pueda recurrirla, pues hasta ahora el vendedor no tiene manera de conocer el dictamen de comprobación de valores. Por ejemplo, un contribuyente vende un piso por 100.000 euros y declara en su IRPF la ganancia patrimonial correspondiente (por diferente entre el valor de compra y el de venta). Y paralelamente, el comprador recibe una comprobación de valores que el vendedor desconoce. La Administración autonómica de turno considera que el inmueble no vale 100.000 euros, sino 180.000 euros. Y liquida el ITP correspondiente al comprador. El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla y León ha dado la razón a un contribuyente (en un pleito que ha ganado Ático Jurídico): entiende que ha habido indefensión al vendedor, tras imponérsele una valoración realizada a un contribuyente distinto (el comprador). Y todo, sin darle siquiera oportunidad de examinar dicha valoración, para poder combatirla.
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    2021-04-21
    Puede que para alguno de vosotros el concepto de usufructo y nuda propiedad puedan resultaros completamente desconocidas o no terminéis de entender en qué consisten. En el artículo de este mes os vamos a explicar de una forma sencilla qué son. Antes de exponer ambos conceptos, es necesario saber qué es el término pleno dominio. Como bien indica su nombre se refiere a todo, es decir, la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien. Por ejemplo, si compras un inmueble poses el pleno dominio o propiedad sobre él. Ahora bien, el pleno dominio se puede dividir en dos: nuda propiedad y usufructo. Nuda propiedad La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él hasta que el usufructuario fallezca y pase al nudo propietario. Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, durante toda su vida, y además reciben una compensación económica, pues cuando fallezcan su propiedad pasará al tercero, el cual tendrá el pleno dominio sobre su propiedad. Ejemplo: una persona mayor que es propietaria de una casa (pleno dominio) y que quiera disfrutar del valor (uso y cuantía económica) de su vivienda en la actualidad, decide otorgar la nuda propiedad a un tercero a cambio de una prestación económica, normalmente se acuerda una cantidad de dinero mensual teniendo en cuenta la media de esperanza de vida que le quede al propietario. Así este pasa a ser el usufructuario y el tercero pasa a tener la nuda propiedad de esa vivienda. Usufructo El usufructo es un derecho real de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario, es decir, puede disfrutar de ese bien, pero no tiene su propiedad. El artículo 467 del Código Civil lo contempla así: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. Ejemplo: unos padres dejan la herencia de su casa a su hijo, pero el padre fallece antes que la madre. Por lo tanto, deciden mediante escritura pública hacer a la madre usufructuaria para que pueda seguir viviendo en la casa y disfrutar de ella mientras viva, a pesar de que la propiedad le pertenezca a su hijo (nudo propietario). ¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo? La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, destacan las siguientes diferencias: El nudo propietario es el propietario, pero no tiene el uso y disfrute. El usufructuario tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad. El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando el usufructuario fallezca generalmente. El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero, aunque no se suele hacer. El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero, aunque es algo muy poco habitual. En definitiva, el nudo propietario posee la propiedad, pero no la puede disfrutar y el usufructuario no posee la propiedad, pero si puede hacer uso y disfrute.
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    Finalidad: Per inviare informazioni sugli immobili che corrispondono ai requisiti del cliente presentati compilando questo modulo.

    Legitimación: Implementare misure precontrattuali alla richiesta dei clienti (richiesta di budget o informazioni sui nostri servizi professionali).

    Destinatarios: Questi dati arriveranno in ufficio e non è previsto alcun trasferimento di dati se non per obbligo legale.

    Derechos: Puoi usare il tuo diritto di accedere, modificare, sopprimere, opporsi, trasferire o ritirare il tuo consenso sui tuoi dati personali tramite l'email XXXXXX@XXXXXXX.es

    Responsable: XXXXX

    Finalidad: Per inviare informazioni sulla tua proprietà all'agenzia immobiliare in modo che possa valutare se offrirà la tua proprietà ai suoi clienti per provare a venderla o affittarla.

    Legitimación: La legittimità si basa sul consenso che ci hai fornito quando fai clic sul pulsante "Accetto la politica di protezione dei dati".

    Destinatarios: I dati del cliente non saranno trasferiti a nessuno, se non per obbligo legale. I dati del patrimonio immobiliare potrebbero essere consegnati a agenzie immobiliari che collaborano o pubblicati su pagine web e portali immobiliari.

    Derechos: Puoi usare il tuo diritto di accedere, modificare, sopprimere, opporsi, trasferire o ritirare il tuo consenso sui tuoi dati personali tramite l'email XXXXXX@XXXXXXX.es

    Responsable: XXXXX

    Finalidad: Gestire le richieste di informazioni attraverso il sito web, con l'obiettivo di offrire servizi professionali immobiliari e fornire informazioni su ciò che viene richiesto.

    Legitimación: La legittimità si basa sul consenso che ci hai fornito quando fai clic sul pulsante "Accetto la politica di protezione dei dati".

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