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    2019-12-23
    Casa de protección oficial: ¿puedes venderla o alquilarla?  ¿Qué es una VPO? Las viviendas protegidas tienen muchas ventajas, ya que cuentan con precios más reducidos y ayudas económicas. Sin embargo, también tiene sus inconvenientes, especialmente a la hora de alquilarlas o venderlas a terceros.  Las viviendas protegidas nacieron con objeto de facilitar el acceso a la vivienda a sectores más desfavorecidos y con menos recursos. Por ello, su precio es inferior al de la vivienda libre y cuenta con ayudas económicas, pero a cambio tienen una serie de limitaciones y su uso está regulado. Existen tanto viviendas protegidas de promoción pública como privada, y en función de esta calificación estarán sujetas a una normativa diferente. La legislación en materia de VPO corresponde a cada Comunidad Autónoma, que será la encarga de establecer los requisitos que tiene que cumplir la vivienda para ser considerada de protección oficial. Por lo general, suelen tener una superficie útil máxima de 90 m2, pudiendo alcanzar los 108m2 aquellas viviendas adaptadas a personas con discapacidad y los 120m2 las destinadas a familias numerosas. Como norma general, para que una persona pueda acceder a estas viviendas deberá destinarla a domicilio habitual y permanente y no superar unos ingresos anuales concretos, determinados por la Comunidad Autónoma.  Cédula de calificación definitiva Toda VPO tiene una cédula de calificación definitiva en la que se especifican las características de la vivienda, la duración de su régimen de protección y los precios máximos legales de venta o alquiler.  ¿Se puede vender o alquilar una VPO? Por norma general, una vivienda protegida no puede venderse ni alquilarse mientras mantenga su régimen de protección, a no ser que se pida una autorización expresa a la Comunidad Autónoma y se cumplan determinados requisitos. Si no, solo será posible cuando se produzca la descalificación de la vivienda, lo que significa que deja de estar sujeta al régimen de protección. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, una vez concedido el permiso para realizar estos trámites, la legislación establece unos precios máximos para la venta y el arrendamiento.   Descalificación de la vivienda Existen distintos tipos de descalificación de una vivienda protegida:  Descalificación automática, cuando finaliza el régimen de protección.  Descalificación voluntaria, a solicitud del propietario. Por sanción impuesta por la Administración cuando la casa no cumple los requisitos para ser considerada protegida.  Para proceder a la descalificación voluntaria debes acudir a la legislación de tu Comunidad Autónoma y comprobar los requisitos. Por ejemplo, dependiendo del tipo de vivienda protegida que tengas y de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, tendrás que esperar más o menos años desde la expedición de la calificación definitiva para poder solicitar la descalificación, e incluso es posible que no se contemple la posibilidad.    Además, en caso de solicitar la descalificación voluntaria, deberás devolver todas las ayudas recibidas hasta el momento junto con los intereses correspondientes.  Por otro lado, tendrás que pedir una autorización específica a tu Comunidad Autónoma para la venta o el arrendamiento. Esta autorización también se puede pedir aunque la casa todavía se encuentre protegida, ya que bajo algunos supuestos, pueden conceder permiso para su alquiler o venta. Por ejemplo, en caso de que la vivienda hubiese sido adquirida por una sociedad conyugal y esta se haya disuelto (divorcio, separación…), por motivos laborales de fuerza mayor (como tener que cambiar de ciudad de residencia) o por aumento en el número de integrantes de la familia.   Una vez realizados todos los trámites y con luz verde para vender o alquilar tu VPO, tendrás que asegurarte de entregar a los nuevos inquilinos la cédula de calificación definitiva. Además, será necesario disponer del certificado energético, ya que, desde 2013, este documento es obligatorio para este tipo de transacciones.  Multas por vender o alquilar VPO Las infracciones por vender o alquilar viviendas protegidas pueden clasificarse en leves, graves y muy graves. Cada Comunidad Autónoma tendrá su propio régimen sancionador, pero, por ejemplo, la Comunidad de Madrid castiga las infracciones de la siguiente manera:  Infracciones leves: de 150 a 1.500 euros.  Infracciones graves: de 1.501 a 6.000 euros.  Infracciones muy graves: de 6.001 a 60.000 euros.  Cabe destacar que dentro de estas infracciones no solo se encuentran la venta y alquiler sin autorización, sino también el hecho de superar los precios máximos establecidos por la legislación vigente. 
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    2019-11-25
    Cuando se compra una vivienda, el comprador debe justificar el origen del dinero para evitar el blanqueo de capitales. Con esta finalidad, desde 2010, cuando se aprobó la Ley 10/2010 sobre prevención del blanqueo de capitales, es obligatorio firmar el documento de blanqueo de capitales al comprar una vivienda. Los promotores inmobiliarios, los agentes inmobiliarios, los notarios y los registradores, entre otros sujetos, están obligados a ejercer el control del origen de los fondos para evitar el blanqueo de capitales procedentes de actividades ilegales y de terrorismo a través de las operaciones de compraventa de vivienda y denunciar si detectan algo ilícito. ¿Cómo se realiza el control por parte de las agencias y promotoras? El documento de blanqueo de capitales sirve para controlar el origen del dinero. El comprador debe indicar el origen de los fondos, si se trata de financiación propia o ajena La última memoria del SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) señala que en 2017 se recibieron 44 comunicaciones de promotores inmobiliarios, agencias y otras empresas de comisión e intermediación, más 158 de los registradores de la propiedad, relacionadas con actividades de blanqueo de capitales. Sin embargo, el SEPBLAC reconoce que las comunicaciones del sector inmobiliario se basan en datos objetivos, como el elevado importe y la nacionalidad de los intervinientes, pero que continúan adoleciendo de falta de conocimiento del cliente y de un inadecuado análisis para acreditar el origen lícito de los fondos utilizados en las operaciones. El control del origen del dinero que deben realizar promotores y agencias se realiza a través del documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador cuando adquiere una vivienda. Para acreditar la procedencia del dinero en este documento se incluyen todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. “La agencia inmobiliaria tiene la obligación de comprobar y verificar el origen de los fondos, si proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o si es del extranjero que esté justificado su origen y que proceda de una actividad lícita si hay alguna sospecha, hay que notificarlo a la agencia tributaria”, comenta Juan José Aguilera, director de relaciones institucionales del COAPI de Barcelona. Todos los profesionales implicados en la compraventa de una vivienda deben cumplir sus obligaciones con respecto a la prevención del blanqueo de capitales Las agencias reconocemos que los compradores tienen conocimiento de la obligación de firmar el documento de blanqueo de capitales para comprar una vivienda “sobre todo clientes con perfil profesional”. De hecho, este documento debe firmarse cuando el cliente realiza la oferta sobre la propiedad, es decir, que es un requisito previo a la firma de la escritura de compra en el notario. “A veces el cliente puede plantear algo que no puede hacerse, por desconocimiento de las normas, pero entendemos que la mayoría de las veces no se hace por mala fe”. Todos los agentes que intervienen en la operación son sujetos obligados a la ley y, por tanto, “independientemente de las diligencias que haya aplicado cualquier agente que haya intervenido en primer lugar, todos tienen la obligación de identificación” . Dentro del sector inmobiliario están obligados los promotores, los agentes de propiedad inmobiliaria (APIS), los comisionistas, los intermediarios en la compraventa y los consultores inmobiliarios. Es decir, que aunque el banco y la promotora hayan cumplido con sus obligaciones, el notario debe cumplir de nuevo, antes de la firma, con sus propias obligaciones de diligencia. ¿Qué comprobaciones hace la agencia y con qué medios? Existen programas de cumplimiento normativo que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas En realidad, aunque se habla solo de la firma del documento de blanqueo de capitales, la agencia debe realizar otras gestiones para verificar la procedencia de los fondos. “Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra”. Después, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos. “Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación”. Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliance para la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en una transacción inmobiliaria. “Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita”. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones. “Si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales, la precaución debe ser máxima”. Para realizar el control, consultan bases de datos internacionales de personas con antecedentes o con perfiles de riesgo alto. Si hay sospechas, se comunica a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación En el caso de encontrar indicios de delito, incluso la tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. “No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos”, destaca García. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción puede ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años. La normativa establece también la obligación a las empresas de tener habilitados canales de denuncia. Su falta puede suponer una multa de hasta 60.000 euros, la suspensión de la actividad, inhabilitación de cargos. Si además, las autoridades verifican que la operación ocultaba una trama de blanqueo de capitales, “la agencia podría ser condenada como cómplice en un delito de blanqueo de capitales en su modalidad imprudente, previsto en el artículo 301.3 del Código Penal”.  
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    2019-11-04
    Ni por libertad ni por movilidad geográfica: los jóvenes españoles viven de alquiler porque no se pueden permitir una vivienda en propiedad. "Quiero comprar una casa pero no puedo" es una de las frases que sirve para definir a ese 60% de los millennials que actualmente vive de alquiler en un estudio realizado por pisos.com El portal inmobiliario ha preguntado a los españoles por sus preferencias a la hora de alquilar o hipotecarse. Cuántos viven de alquiler y cuántos se hipotecan, o cómo ha cambiado su opinión acerca de una y otra fórmula son solo algunos de los interrogantes que ha despejado la web. En concreto, el informe se ha centrado en la óptica de los hombres y mujeres de dos generaciones: millennials, que representan cerca del 30% de la población, con más de 12,5 millones de españoles; y baby boomers, que son el 18%, más de 8,3 millones2. "Quiero comprar una casa pero no puedo" es una de las frases más repetidas por los millennials dentro del mercado de la vivienda. La cultura de la propiedad sigue estando presente “La postura frente a la propiedad y el alquiler apenas ha cambiado, a pesar de que hay quien opine lo contrario”. Es el argumento de Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. El experto afirma que “el alquiler se deshecha cuando se tienen el ahorro y la solvencia para poder comprar”. En cierto modo, el portavoz del portal inmobiliario alude a ese “cambio cultural” que ha tratado de alzar al arrendamiento: “Vivir de alquiler es una opción complemente válida y digna, pero la mayoría preferiría invertir en patrimonio cada mes en vez de solo pagar por un bien”, estima el directivo. En España, la mayoría de los jóvenes vive de alquiler (50%) o está hipotecado (30%), aunque también hay quien no paga nada por su vivienda (20%). Esta última es, precisamente, la situación más frecuente entre los mayores de 55 años. Así, más del 61% no paga por la casa en la que vive porque ya la ha pagado íntegramente o porque la heredó o se la cedieron. Los que lo hacen están, en su mayoría, hipotecados (28%) y solo un 11% vive de alquiler. Al alquiler se recurre por necesidad, pero el fin último es la propiedad. Es vista como un régimen de acceso a la vivienda más seguro a largo plazo Más del 60% de los arrendatarios millennials reconocen que el alquiler es lo único que se pueden permitir, aunque también hay quien señala las posibilidades de la movilidad geográfica (23%), la flexibilidad (11%) y la libertad (10%). La necesidad también es el motivo más citado por el escaso 11% de baby boomers que viven de alquiler, aunque también recalcan otros factores como poder ahorrar (26%) o librarse de pagar algunos impuestos o servicios (24%). La seguridad es una de las principales razones para tener una vivienda en propiedad independientemente de la edad, tal y como reconocen el 40% de los jóvenes y el 30% de los mayores. Sin embargo, los primeros destacan más el hecho de que con la hipoteca pagan igual o menos que de alquiler, y los segundos que es la opción que mejor se adapta a sus necesidades. Sin embargo, en lo que respecta a las estadísticas oficial del INE sobre hipotecas, la concesión se ha frenado3, pasando de más de 800.000 a menos de la mitad en la última década, aunque se ha registrado un crecimiento del 73% en 2018 respecto a mínimos de 2013. 1 de cada 10 jóvenes piensa que alquilar es tirar el dinero. Ellos son propietarios, ellas viven de alquiler. Ellos se muestran más prácticos y ellas más emocionales Las opiniones de ambas generaciones se mantienen bastante estables. No obstante, los millennials reconocen estar algo más a favor que antes del alquiler, justo al revés que los baby boomers, y más en contra de las hipotecas. No obstante, más del 10% de los jóvenes sigue considerando el alquiler como una forma de “tirar el dinero”. Esto explicaría que, desde 2008, el número de compraventas haya bajado un 1% según el INE4. En cuanto al sexo, mientras que los hombres viven, en su mayoría, hipotecados (34% vs. 24% de las mujeres), ellas viven de alquiler (37% vs. 25% de ellos). En cuanto a los motivos, ellos se muestran más prácticos y ellas más emocionales. Los hombres que han comprado una casa lo han hecho porque les cuesta igual o menos que el alquiler (37,5%), razón que cita solo un 11% de las mujeres. Ellas hablan más de la seguridad que les proporciona el hecho de tener una casa en propiedad (22% mujeres vs. 18% hombres). Otro dato curioso: cerca de un 9% de los propietarios que son hombres no se ha ni planteado por qué tienen una hipoteca. El precio del alquiler ha subido un 25% entre 2009 y 2019. No obstante, el porcentaje de propietarios ha bajado del 80,6% al 77,1% entre 2007 y 2017 En el caso del alquiler se observan menos diferencias. Una excepción es la movilidad geográfica, que se plantean más ellos que ellas (37% vs. 14%). Por lo demás, exponen motivos como que es lo que se pueden permitir con sus ingresos. En el caso de las mujeres, el porcentaje de las que dicen que les gustaría ser propietarias y no pueden por motivos económicos es algo mayor (43% de mujeres vs. 37% de hombres). Según pisos.com, el precio del alquiler ha subido un 25% entre 2009 y 2019. La falta de ahorros de los jóvenes para acceder a una hipoteca y la precariedad salarial harán que el parque de viviendas en propiedad y alquiler se vaya equilibrando. Según datos de Eurostat5, en España, el número de propietarios ha descendido del 80,6% en 2007 al 77,1% en 2017, mientras que los inquilinos han aumentado, pasando del 19,4% al 22,9%. Referencias 1 Cómo hemos cambiado... de vivienda. Informe elaborado por pisos.com. 2019. 2 Estadística del Padrón Continuo. Instituto Nacional de Estadística. 2008-2018. 3 Estadística de Hipotecas. Instituto Nacional de Estadística. 2008-2018. 4 Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Instituto Nacional de Estadística. 2008-2018 5 Eurostat. Estadísticas sobre Vivienda. 2017.
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    2019-11-04
    Estar en contacto permanente con los principales protagonistas del sector permite conocer qué aspectos constituyen los mayores miedos de propietarios, inquilinos, vendedores y compradores. En este sentido, los elementos que más ansiedad causan tienen un denominador común: el factor económico. Los inquilinos temen ser víctimas de un fraude y que les hagan una subida desproporcionada de la renta En el momento de buscar una casa de alquiler, el futuro inquilino teme ser engañado por estafadores profesionales. Desgraciadamente, los timos inmobiliarios por Internet están muy extendidos, aunque se puede denunciar en los distintos portales, supone una pérdida de tiempo y confianza en el sector. Una vez se logra el estatus de inquilino, el mayor miedo es que la renta suba de forma desproporcionada cuando toque actualizarla, sobre todo en las grandes ciudades. En ellas, muchos inquilinos han tenido que mudarse a barrios más asequibles por ser incapaces de asumir el incremento. A los propietarios les preocupa el impago y el vandalismo, así como no recuperar su casa rápido Para los arrendadores hay dos grandes peros: que el arrendatario falte a su compromiso de pago y que provoque desperfectos en la vivienda. Ambos temores son la causa de la escasez de oferta disponible. “Muchos propietarios prefieren tener su casa vacía antes de enfrentarse a una desagradable experiencia”. Con el fin de prevenir estos escenarios, se recomienda “acudir a agencias especializadas que gestionan de forma eficiente el inmueble. Estas realizan una selección previa de los inquilinos y proporcionando un seguro que cubra este tipo de eventualidades”. Los vendedores tienen miedo a que su casa no se venda rápido y por el precio que desean En el ámbito de las transacciones inmobiliarias, vendedores y compradores libran una batalla contra el tiempo. Los primeros comienzan a impacientarse cuando ven que su vivienda no recibe visitas. Luego cuanto aparece un comprador “el acuerdo se dilata, en la mayoría de los casos, por una cuestión de precio”. El problema se agrava, cuando el dueño de la propiedad no puede bajar de cierto límite, en la mayoría de los casos porque estaría vendiendo a pérdidas. Los compradores no quieren tener problemas con la hipoteca y que el proceso de concesión dure más de lo esperado La negativa del banco a financiar la compra genera un enorme desasosiego en el comprador. “Negociar con las entidades bancarias consume mucha energía. Si la concesión de la hipoteca se resiste, el ánimo del comprador va flaqueando. Además, la oportunidad de compra puede esfumarse cuando el sí al préstamo tarda en llegar”. Por otro lado, la impaciencia hace acto de presencia entre los compradores cuando el producto residencial existente en el mercado no responde a sus expectativas de precio. Existe un grave peligro, cuando se mantiene en el tiempo el desencuentro entre las aspiraciones y el mundo real.  Además “si el comprador compromete demasiado sus finanzas, el menor cambio en las condiciones de su hipoteca o en su situación laboral podrían generar un sobreendeudamiento muy dañino”.
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