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    2019-03-20
    Cuales son las modificaciones a grandes rasgos:  Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres  (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.   En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.   La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).   Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.   Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.   En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.   La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares.   El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.   Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.   Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica. Como novedad se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales. Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministero de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios. Estas mismas fuentes han descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un dereccho fundamental como es la propiedad privada.   Por la parte de beneficios fiscales: Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.  Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA. Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para: Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más). Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3)  meses si se trata de una persona jurídica.  Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento. Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
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    2019-02-25
    Las nuevas reglas hipotecarias ya están, por fin, sobre la mesa. El pasado jueves, el Pleno del Congreso de los Diputados dio luz verde definitiva a la normativa, tras votar las enmiendas que había introducido el Senado. El proceso se ha alargado durante más de un año (en noviembre de 2017 ya fue aprobada una primeraa versión y ha necesitado un amplio consenso por parte de las diferentes fuerzas políticas. Esta normativa, que debía haber entrado en vigor en marzo de 2016, busca incorporar al ordenamiento jurídico español varias normas europeas y dotar de transparencia y seguridad a las partes implicadas en la firma de un préstamo hipotecario. En general, el mercado alaba que se haya terminado con la inseguridad jurídica, aunque son muchos los expertos que ponen ‘peros’ al texto aprobado por Las Cortes. Repasamos la valoración que hacen abogados, asociaciones de consumidores, la patronal bancaria, firmas especializadas en reclamaciones al sector financiero y otros expertos en materia hipotecaria. Más seguridad, transparencia y protección al consumidor Para Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “lo más importante de la nueva ley es que, por fin, hay certidumbre sobre las reglas del juego en el mercado hipotecario, sin ambigüedades, y que se añade transparencia al proceso de solicitud de una hipoteca, para que sea el consumidor quien disponga de toda la información y asesoramiento para conseguir las condiciones más adecuadas a sus necesidades”. Su opinión está en línea con la de Almudena Velázquez, responsable del Departamento de Banca de reclamador.es, quien considera que “supone una mejora importante en la protección al consumidor”. En esa línea, José Luis Martínez Campuzano, portavoz de laAsociación Española de Banca (AEB), recalca que “la nueva normativa de crédito refuerza la transparencia de la actuación de las entidades y, por tanto, la seguridad en la contratación del cliente. Será una de las normas más exigentes para los bancos y sería deseable que sirviera para hacer más homogéneo el mercado hipotecario español con el comunitario, al tiempo que consiga eliminar los conflictos actuales de interpretación. Lo fundamental es que sirva para ofrecer más certidumbre sobre la regulación hipotecaria, que elimine las diferentes interpretaciones judiciales que existen en la actualidad”. Para la agencia de calificación crediticia Moody’s, la norma también tiene aspectos positivos para los bancos. "La nueva ley creará un entorno crediticio positivo para los bancos, debido a los altos costes legales que han venido afrontado durante los últimos años. La ley exige a los bancos ofrecer información detallada a los nuevos clientes hipotecarios sobre sus obligaciones de pago, y esta mayor transparencia hará que los deudores tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de solicitar una hipoteca, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales", sostiene Alberto Postigo, analista senior de la agencia de rating. Entre las medidas concretas más aplaudidas por los expertos están que los clientes se libran de pagar los impuestos y gastos relacionados con la firma de la hipoteca (el consumidor solo pagará la tasación y las copias de la escritura que solicite), que se amplíe el plazo de impago hasta que el banco pueda iniciar el proceso embargo, que se impidan los desahucios de personas vulnerables si no existe una solución habitacional previa, o que se reducen las comisiones por amortización anticipada de préstamo, ya sea parcial o total y tanto para una hipoteca variable como fija. También destaca la eliminación de las cláusulas suelo, la limitación del interés de demora y que los bancos estarán obligados a dar una información más sencilla al consumidor, sin olvidar que éste debe acudir al notario antes de firmar el préstamo para despejar dudas sobre las condiciones. Será necesario que haya un acta firmada por el notario que autorice la escritura pública del préstamo. De hecho, desde el Consejo General del Notariado destacan que esta novedad “refuerza la función del notario, quien deberá controlar la legalidad y asesorar de forma imparcial y gratuita al consumidor antes de firmar un crédito hipotecario”. Además de cerciorarse de que la entidad ha entregado toda la documentación en forma y plazo adecuados, el notario explicará al consumidor los puntos más relevantes del contrato, cuáles son sus derechos y obligaciones, y responderá todas sus dudas. Por si el papel del notario no fuera suficiente, desde reclamador.es también destacan que habrá dos organismos que supervisarán el correcto funcionamiento del mercado. “Tanto el Banco de España como la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia habrán de velar por que esta ley no redunde en un encarecimiento del crédito en cuanto a que, finalmente, los gastos que asume el banco y las menores comisiones que paga el cliente se trasladan a tipos de interés más altos”.   Los puntos ‘flacos’ y la necesidad de ir más allá A pesar de que el texto tiene muchas cosas buenas, los expertos también ponen algún que otro ‘pero’ a la versión definitiva. Entre los ejemplos más usados está que se mantiene la comisión de apertura de los préstamos y se permiten los productos vinculados siempre que sean beneficiosas para el usuario.  Desde reclamador, por ejemplo, recuerdan que “se mantiene la comisión de apertura, que pese a las recientes Sentencias del Tribunal Supremo que la avalan, sigue siendo muy discutida en los Juzgados y Tribunales inferiores, y todo apunta a que dicha comisión será objeto de resolución por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)”, un tribunal que ya se ha pronunciado en otras polémicas como las cláusulas suelo y que ahoa va a debatir sobre la posible abusividad del índice de IRPH, al que están referenciadas más de un millón de hipotecas en España. Y tiene más reivindicaciones. “Pese a que se prohíben las ventas vinculadas a la obtención del préstamo (seguros de vida y del hogar, tarjetas…), la propia ley permite su mantenimiento al amparar su comercialización cuando ello suponga “una bonificación” en el préstamo. Sin embargo, en muchos casos esa “bonificación”, plasmada en una reducción del diferencial, no supone ahorro alguno para el cliente, pues del cálculo de ese menor importe de la cuota hipotecaria y las cuantías que se tienen que pagar como primas de esos seguros o intereses de las tarjetas se eleva el coste financiero”. También llegan protestas desde el mundo político. Por ejemplo, el Grupo Mixto increpó en el Parlamento el límite que se ha puesto al interés de demora. La norma fija en el interés remuneratorio más tres puntos la penalización máxima que puede cobrar un banco cuando el cliente se retrasa en el pago. "El Tribunal Supremo ya sentenció que los superiores a 2 puntos por encima del interés legal son abusivos y se va a legalizar que puedan ser de 3 puntos por encima", ha recalcado.  Lo mismo opina Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, quien afirma que "parece bastante incongruente que, tras trasladar a los préstamos con garantía hipotecaria el criterio establecido por el Tribunal Supremo en cuanto a los préstamos personales, y ser confirmada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que sean 2 puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio, ahora se regule que sea tres puntos porcentuales por encima". Por otro lado, Giménez critica que, a pesar de que se eliminan por ley algunas cláusulas abusivas como las suelo, la normativa contemple la cláusula cero; "es decir, si el índice pactado fluctúa tanto a la baja que incluso el diferencial quedara en negativo, no se devengarán intereses para ninguna de las dos partes". Tampoco ve con buenos ojos que, ahora se regula la obligación de los bancos de que estudien la solvencia de los clientes para conceder créditos de manera responsable, no se sepa qué ocurre si una entidad no cumple este criterio.  "¿Cuál es su penalización o sanción? Resulta insuficiente lo que se contempla en la ley en el sentido de que si no ha habido un adecuado estudio de solvencia, el banco no podrá proceder a resolver el contrato, y se seguirán devengando todas las consecuencias económicas a que se ha obligado el prestatario, como intereses remuneratorios o de demora", insiste.   
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    2019-02-25
    Guía de los cambios definitivos de la nueva Ley Hipotecaria El cliente queda más protegido, con más garantías de transparencia en la venta. Se prohíben los productos vinculados y se erradican las cláusulas suelo El adelanto electoral no ha impedido la aprobación definitiva de la Ley Hipotecaria, que llega con tres años de retraso y bajo la amenaza de una multa millonaria de Bruselas por la demora. Las enmiendas admitidas no afectan al espíritu de una norma que refuerza la transparencia en el mercado hipotecario y protege más al consumidor. Estas son las claves de un texto que aclara por fin el controvertido reparto de gastos entre el cliente y la entidad. *¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario? En 90 días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Finalmente, salió adelante la propuesta del PP de retrasar el plazo de adaptación de la entidades financieras, de manera que no se aplicará hasta finales de mayo. * ¿Cómo queda el reparto de los gastos hipotecarios? La normativa clarifica qué gastos asociados a la formalización de la hipoteca corresponden a cada parte. El cliente solo tendrá que pagar la tasación, mientras que los bancos asumirán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los costes gestoría, registro y notaría. Las copias adicionales del contrato correrán a cuenta de quien las pida.   * ¿Cómo afecta a las comisiones? Se rebajan las comisiones por amortización anticipada al 2% durante la primera década y al 1,5% posteriormente en las hipotecas fijas. En las variables, el tipo será del 0,25% en los tres primeros años y del 0,15% durante el primer lustro. No se limita la comisión de apertura, pero se devengará una sola vez y englobará todos los costes que se quiera repercutir al cliente.   * ¿Puede la banca imponer productos vinculados? Se prohíbe al banco obligar a contratar productos como seguros, planes de pensiones o tarjetas que condicionen el precio o la concesión del préstamo, salvo que se ciñan a los criterios del Banco de España. Solo se podrán vender por separado de la hipoteca y se permitirán pólizas de seguros alternativas.   * ¿Cómo se regulan los intereses de demora? La penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca no podrá superar en mas de tres puntos el interés del préstamo.   * ¿Y los embargos? Se endurecen los requisitos para iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca. Se elevan de tres a 12 los meses de impago para proceder al deshaucio. Y la cuantía que sumen las cuotas impagadas debe equivaler al 3% del capital que prestó el banco (o 12 cuotas) si se ha dejado de pagar en la primera mitad de vida del préstamo, o al 7% (o 15 cuotas) si es durante la segunda mitad.   * ¿Qué pasa con las cláusulas suelo? Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.   * ¿Se puede cambiar de una hipoteca variable fija? Sí, y se facilita el trámite de la conversión con un coste menor, del 0,15% los tres primeros años y después, gratis. Esto es en caso de que sea una novación, es decir, un cambio de contrato dentro de la misma entidad.   * ¿Qué información debe recibir el cliente antes de firmar la hipoteca? El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma y, además, el notario deberá resolver todas sus dudas, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.   * ¿Tienen los bancos nuevas obligaciones? Además de informar más y mejor al cliente, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Y se limitan los incentivos a los trabajadores por vender más créditos.   * ¿Va a afectar la nueva norma a la oferta hipotecaria? Marcel Beyer, consejero delegado de iAhorro, opina que con la ley en la mano, “las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que se fija un marco legal estable”, y añade que la oferta se va a diversificar.   * ¿Subirá el precio de los créditos? Algunos bancos ya los han subido a cambio de pagar todos los gastos, lo que obligará al resto a ser muy competitivos en precio. Pero la clave la seguirá teniendo el BCE, que si sube tipos encarecerá el crédito.
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    2019-02-20
    Creemos que la hipoteca finaliza una vez que hemos terminado de liquidar el último pago de la cuota, pero no es así. Es cierto que nuestra deuda está saldada. Sin embargo, el préstamo sigue existiendo en el registro de la propiedad. Por lo tanto, una vez que finalizamos las hipotecas tenemos dos opciones: no hacer nada más o cancelar la hipoteca.   No hacer nada. Si no hacemos nada, la información registral permanecerá durante veinte años. Después de este tiempo, es eliminada por el registro. Pero existe una gran desventaja si queremos vender la vivienda durante estas dos décadas y es que, si no hemos cancelado la hipoteca, cuando el comprador pida la nota simple figurará que el inmueble no está libre de cargas, aunque el saldo sea cero. Igualmente encontraremos un problema si queremos pedir otra hipoteca sobre la misma vivienda.   Cancelar la hipoteca. Esta es la opción más recomendada. Pero, ¿cómo se cancela la hipoteca en el registro? Hay dos formas de hacerlo: delegar los trámites en el banco o hacerlo nosotros mismos. El banco está obligado a cancelar la hipoteca, pero recurrirá a una gestoría y tendremos que pagar el importe. Pero si finalmente queremos encargarnos nosotros mismos, estos son los pasos a seguir: · Pedir un certificado de deuda a cero en nuestro banco, el cual debería ser gratuito. · Entregar este certificado a un notario y solicitar la escritura de cancelación. Esta debe ser firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Los notarios se encargarán de gestionar con nuestra entidad financiera la cancelación de la hipoteca. · Presentar en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente el formulario 600, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados. Cuesta más o menos 1 euro. Este acto, aunque está sujeto a impuestos, está exento, por lo que no habrá que pagar.  · Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la misma una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. El coste puede ser desde 250 euros. · Llevar la escritura notarial y el impreso del impuesto al Registro de la Propiedad, donde se inscribirá la cancelación y se levantará la carga sobre la propiedad registral. Los expertos recomiendan que para estar seguros de la cancelación en el registro pidamos una nota simple una vez que hayan pasado unos días. Se puede hacer vía telemática y su coste es de unos 10 euros.
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