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    2019-10-18
    En el alquiler se pueden producir dos tipos de morosidad, que atienden a causas diferentes. La morosidad sobrevenida, es decir, aquel impago que es fruto de algo inesperado, en donde no hay una intención clara y premeditada de no pagar, como ocurriría en casos de inquilinos que han sido despedidos del trabajo, con problemas familiares o autónomos con una brusca caída de sus ingresos. Y luego, está la morosidad intencional o profesional, donde los inquilinos conocen perfectamente las leyes y los trucos para engañar a los propietarios, que al no tener suficientes herramientas para detectarlos se ven inmersos en problemas de impagos, subarrendamientos, desperfectos, y destrozos en las viviendas. Los síntomas más frecuentes que se repiten en el moroso profesional y que son una señal de que algo va mal, son los siguientes: En la fase de selección de los inquilinos Cuando los inquilinos ofrecen hasta cinco o seis meses de renta por adelantado con el fin de vencer la resistencia de los propietarios ante inquilinos que no presentan ningún tipo de documentación para acreditar sus ingresos. Probablemente, esas sean las únicas cantidades que cobren los propietarios y el resto de las veces ya no cobren más. Cuando de las documentaciones aportadas se detecte que el endeudamiento para el pago de las rentas supera el 35% de los ingresos brutos de los interesados. Cuando se observen incongruencias entre los documentos aportados para justificar los ingresos, por ejemplo: cuando los ingresos que se declaran no coinciden con la renta presentada, o con las fechas de antigüedad de los contratos de trabajo. También cuando se presenta para acceder a los alquileres documentación falsa o alterada. Muchos inquilinos saben que, para poder acceder a los alquileres, los arrendadores les van a solicitar documentación que justifique su solvencia. En este sentido y con los potentes medios electrónicos actuales, presentan nóminas y contratos de trabajos alterados con cantidades incrementadas. Este tipo de documentación cada vez está mejor hecha, y es muy difícil de detectar por un propietario que alquila por su cuenta. Cuando se quieren alquilar viviendas grandes para pocos arrendatarios. Este síntoma nos puede hacer sospechar que los inquilinos quieren acceder al alquiler para subarrendar habitaciones de la vivienda. Nos debe hacer sospechar cuando los candidatos a inquilinos quieren que los suministros de las viviendas sigan a nombre de los arrendadores, y se niegan a ponerlos a su nombre. En estas situaciones, los propietarios corren el riesgo de que se impaguen los suministros y tengan ellos que seguir manteniéndolos, porque su corte podría interpretarse como un delito de coacciones. También nos debe hacer sospechar la existencia de problemas futuros cuando los inquilinos propongan a los propietarios no declarar los alquileres y que les paguen en metálico. Debemos estar alerta a la existencia de futuros problemas, el típico “sí a todo”, por ejemplo, cuando los arrendadores entreguen las viviendas en mal estado de conservación, y los inquilinos ni se inmuten ni digan nada; es un claro síntoma de que no les importa nada las malas entregas porque no piensan abonar las rentas. Lo mismo ocurriría cuando se ofrecieran viviendas con rentas muy altas y los inquilinos no las discutiesen. Es un síntoma de que tienen una intención clara de impago. Otro síntoma de posible incumplimiento es el de inquilinos que no presentan ningún tipo de documentación para justificar sus ingresos manifestando a los propietarios que cobran en “B”. En la fase de gestión del alquiler La ausencia de noticias de los inquilinos, o la imposibilidad de contactar con ellos cuando antes era fácil, es un síntoma preocupante de futuros problemas. El aumento reiterado y habitual en los plazos para pagar las rentas es otro síntoma que anuncia impagos posteriores, pues si les cuesta asumir el pago de un mes de renta, pagos acumulados de dos o tres, serían casi imposibles de asumir. Otro síntoma de problemas es el conocimiento (por parte de vecinos), de que en las viviendas arrendadas habitan muchas personas o son muchos sus visitantes. También es un síntoma de problemas futuros los gritos o molestias de los inquilinos a los vecinos y los problemas de convivencia entre los propios integrantes de las viviendas alquiladas. Las denuncias de las compañías suministradoras a los propietarios de que los contadores de las viviendas están enganchados a otros contadores, es algo que nos acarreará problemas futuros. Por último, otro síntoma de problemas futuros es el de viviendas alquiladas a varios inquilinos, cuando de forma habitual se van unos y entran otros. Es un síntoma de que se están alquilando habitaciones, con la consecuencia de que al final los inquilinos que se quedan son los más insolventes.
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    2019-10-16
    El comprador extranjero es uno de los perfiles más importantes del sector inmobiliario residencial español. Su predilección por nuestro país se traduce en un nivel de transacciones que contribuye al dinamismo del mercado de la vivienda. La nacionalidad que siempre lidera las operaciones protagonizadas por foráneos es la británica. Según el Colegio de Registradores, los británicos estuvieron detrás del 13,31% de las compras inmobiliarias totales a extranjeros en el segundo trimestre de 2019. Este porcentaje es el más bajo de la serie histórica. En este post, detallamos algunas de las consecuencias que podrían darse de producirse un Brexit duro. La salida de Reino Unido de la Unión Europea sin un acuerdo firme con los estados miembros impondría un fuerte castigo al mercado inmobiliario español. Nuestro país ha sido tradicionalmente receptor de compradores británicos atraídos por el buen tiempo y la sanidad como factores que valoran al pensar en su jubilación. Un Brexit duro acabaría con su estado como ciudadanos europeos y haría que descendiera la demanda de casas y además, aumentara el stock, con la entrada en el mercado de las propiedades de los británicos que encontrarían dificultades para viajar entre ambos países. Menos compras Una salida del Reino Unido sin acuerdo provocaría una devaluación de la libra frente al euro, lo que encarecería la vivienda para estos compradores. Tal y como ya anticipan los datos de Registradores, las transmisiones se verían empujadas a la baja. La demanda británica de propiedades en España está formada, sobre todo, por personas de más de 40 años que deciden retirarse y vivir en un emplazamiento con buen clima y una amplia oferta gastronómica y de ocio. Precios más bajos Desde que se celebrara el referéndum, las visitas de público británico a las ferias inmobiliarias buscando casa en España se han visto reducidas. Que el principal comprador foráneo de vivienda situada en la costa paralice su decisión de compra, influye directamente en el precio de estos inmuebles. La Costa del Sol, Valencia, Azahar y Blanca, además de los dos archipiélagos Caranio y Balear, acusarían ajustes. Aumento del stock Otra de las posibles consecuencias de un «no deal» sería que los británicos que ya son propietarios en España, pusieran en venta sus viviendas. El motivo de esta reacción se fundamenta en la pérdida del status europeo y, por tanto, de ciertas ventajas relativas a la libre circulación de personas o, incluso, de carácter sanitario. Además, para el mercado sería difícil absorber un pico en el inventario. Dificultades hipotecarias El futuro de la financiación también está en juego. En el momento en el que la banca británica saliera de la Unión Europea, aparecerían problemas en lo referente a la concesión de hipotecas, dado que las entidades inglesas no tendrían autorización para trabajar en territorio europeo. Lo que no cambiaría sería la fiscalidad: los impuestos aplicados a la compra de una casa serían los mismos. Acuerdos bilaterales Aunque el nivel de incertidumbre es realmente alto, la mayoría de los expertos coinciden en que después de unos meses de cierta tensión en el mercado, finalmente se lograría alcanzar la estabilidad gracias a la firma de acuerdos. Los vínculos comerciales entre España y Gran Bretaña son muy fuertes, y se tratarían de minimizar las consecuencias de un Brexit duro mediante el diálogo.
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    2019-10-16
    Para Hacienda el contribuyente que abandona la casa no tiene derecho a disfrutar de la exención por compra de otra casa. Durante el segundo trimestre del año 2019, se produjeron un total de 27.278 divorcios, un 3% menos que en el trimestre anterior, según datos del Consejo General del Poder Judicial. En caso de divorcio es habitual que uno de los cónyuges se quede con el uso de la vivienda y que el otro la abandone, aunque ambos sigan pagando la hipoteca (si la hubiere). ¿Pero qué pasa si se vende la casa? La Dirección General de Tributos ha aclarado quiénes pueden disfrutar de la exención por reinversión en vivienda, es decir, de la ventaja de no tributar en el IRPF por la venta de la vivienda habitual (a condición de comprar otra). Tributos estima que, en caso de venta de la vivienda habitual tras un divorcio, sólo la persona que se quede en la vivienda podrá disfrutar de la exención por reinversión en vivienda. El excónyuge obligado a abandonar la vivienda se queda sin este beneficio fiscal. Es decir, Tributos no tiene en cuenta que la vivienda pueda no ser la habitual en el momento de la venta, por circunstancias como la separación, divorcio o nulidad. Y es que para disfrutar de la exención por compra de otra vivienda es condición sine qua non que la vivienda transmitida sea la habitual. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que el artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF establece que “…se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”    Hacienda se apoya en este precepto para negar la exención fiscal por compra de vivienda al excónyuge que haya abandonado la vivienda. Salcedo tilda de “incoherente” esta situación, ya que sí permite que el excínyuge que ya no vive en la casa pueda deducir el importe de la hipoteca que sigue obligado a pagar. Por ello, anima a los contribuyentes a exigir la aplicación de la exención por reinversión. ¿Cómo? Recomienda, como primera opción y por prudencia, que el contribuyente declare la ganancia patrimonial y posteriormente solicite la rectificación de la autoliquidación presentada. No obstante, Salcedo advierte de que Tributos ha declarado en alguna ocasión que la exención por reinversión en vivienda es una opción tributaria que debe incluirse en la declaración, dentro del plazo de presentación de la misma. “Si no se hace así, el criterio de Hacienda es que ya no será posible luego solicitar la rectificación de dicha autoliquidación. Se trata de un criterio muy discutible, pero que supone un escollo para los contribuyentes que quieran solicitar la rectificación de su declaración, para poder aplicar la exención en un ejercicio en el que inicialmente no la incluyeron. Por ello, lo normal será que estos contribuyentes tengan que acudir a la vía judicial”, sentencia José María Salcedo. Esta vía sería también la que deberían utilizar los contribuyentes que en su día no declararon exenta la ganancia patrimonial, y quieran hacerlo ahora. Pero siempre que no haya prescrito el ejercicio a rectificar. La segunda opción sería la de declarar exenta la ganancia patrimonial, y luego esperar a que Hacienda notifique una liquidación, para recurrirla. Pero Tributos sí que defiende la desgravación por compra de vivienda El abogado de Ático Jurídico señala que aunque Hacienda no reconoce la exención por compra de otra vivienda para la persona que abandonó la casa tras un divorcio, sí que avala la desgravación fiscal por la compra de la vivienda habitual. Es decir, permite al excónyuge que no reside en la casa, pero que sigue pagando la vivienda, aplicarse la deducción fiscal en el IRPF. Y esto por los siguientes motivos: 1. A los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual antes del 31-12-2012 les es de aplicación toda la normativa vigente en dicha fecha, en relación con la deducción por inversión en vivienda habitual. Así se contempla en la Disposición Transitoria decimoctava de la Ley 35/2006. 2. Por tanto, es de aplicación el artículo 55.1 del Reglamento de IRPF que permite deducir “en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe tendiendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.”  Según Tributos, la finalidad de esta norma es evitar la pérdida del derecho a deducir por inversión en vivienda, por parte de los contribuyentes que deben abandonar la vivienda como consecuencia de su separación, divorcio, o nulidad matrimonial. En definitiva, Hacienda no duda en considerar que la vivienda sigue siendo la habitual para el contribuyente que se ha visto obligado a abandonarla tras el divorcio y puede seguir desgravándose por la compra. Pero, en cambio, a la hora de vender la casa, pierde el carácter de habitual y no puede disfrutar de la exención por reinversión.
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    2019-10-07
    La vivienda es la mejor herencia que los padres pueden dejar a los hijos o así lo considera el 63% de los españoles cuando se plantean comprar una casa. Sin embargo, esta herencia puede ser un problema si la vivienda todavía está pendiente de pago. ¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada? ¿Qué alternativas tiene el heredero o los herederos ante esta situación?   Si heredo un piso, ¿cuánto tengo que pagar? El primer paso es tramitar la herencia ante notario. Los costes dependen de si se realizó testamento o si hay que hacer una declaración de herederos Antes de heredar un piso es preciso hacer todos los trámites relacionados con la defunción, declaración de herederos, adjudicación de la herencia y liquidación de los impuestos de sucesiones y plusvalía de la herencia. “El primer paso sería solicitar un certificado de defunción de la persona fallecida”, señala Asunción Santos, abogada de Legálitas, documento necesario para pedir el certificado de últimas voluntades que permite saber si hay o no testamento. Si el fallecido otorgó testamento, se solicita una copia al notario, pero si no lo hay debe pedirse una declaración de herederos abintestato ante notario. “Una vez que tengamos los herederos hay que proceder a la partición de la herencia, para lo cual hay que realizar un inventario de los bienes”, explica Santos. “Si hay una vivienda entre los bienes, la partición determinará la forma de adjudicarla aportando la escritura”. ¿Cuánto cuesta heredar una casa? Depende de la comunidad autónoma, que determina el impuesto de sucesiones, y del ayuntamiento del municipio, que marca los coeficientes con los que se calcula la plusvalía Hay muchas dudas sobre si es obligatorio registrar una vivienda heredada. Lo cierto es que no lo es, pero sí resulta muy recomendable. No obstante, antes de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. El impuesto de sucesiones depende del valor de la vivienda y se calcula “aplicando al valor del inmueble en el momento del fallecimiento la escala del impuesto que oscila entre el 7,65% y 34%, dependiendo de la comunidad autónoma”, apunta Miguel Ángel Antón, letrado de Debelare Abogados. Algunas regiones tienen bonificaciones de hasta el 99% para las transmisiones entre padres e hijos, aplicando el porcentaje mínimo. En el cálculo del impuesto de sucesiones de la vivienda hipotecada hay que tener en cuenta que la base imponible se reduce por la hipoteca al considerarse deuda deducible. Respecto a cuánto se paga de plusvalía por herencia, se calcula a partir del valor catastral del suelo aplicando unos coeficientes en función de los años que han transcurrido desde la anterior transmisión. De todas formas, impuesto está pendiente de “desarrollo normativo como consecuencia de diversas sentencias que han declarado inconstitucionales y nulos de pleno derecho algunos artículos de la ley de Haciendas Locales”, señala la abogada Nuria Díez, por ahora “debe ser liquidado y pagado” a la espera de que se modifique la ley o no. Existe un plazo de seis meses para la liquidación de los impuestos de sucesiones y plusvalía. Aceptar la herencia supone aceptar las deudas. Si sobre la vivienda recae una hipoteca, los herederos deberán asumir su coste. El cambio de titularidad del préstamo no conlleva coste alguno El Código Civil establece que cuando se acepta una herencia, el heredero es responsable de todas las cargas de esta, incluido sus propios bienes. Cuando se trata de una vivienda hipotecada, el préstamo pendiente se transfiere junto con la propiedad, por lo que el heredero debe asumir el pago de la hipoteca con todas sus condiciones. En este caso, hay que informar a la entidad bancaria del cambio de titular “que se realizará sin ningún coste para el heredero”, apunta Antón. “La entidad financiera no puede cambiar las condiciones del préstamo hipotecario”, aunque puede solicitar información sobre la situación patrimonial del heredero antes de autorizar el cambio de titular. La entidad debe incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo porque “se da una circunstancia subrogativa por imperativo legal con independencia de la voluntad de prestamista y prestatarios”, señala Araceli Durán, abogada de Legálitas. “Solamente será necesario llevar a cabo la subrogación de la hipoteca en el supuesto de que sea de capital privado y no lleve asociado una póliza de seguro de vida del titular”, matiza Alegría Cuevas, letrada de Le Morne Abogados. Si el heredero no quiere la casa porque no quiere pagar la deuda pendiente tiene dos alternativas: rechazar la herencia o aceptar a beneficio de inventario Antes de decidir si se acepta heredar la vivienda hipotecada es necesario recabar toda la información sobre el préstamo, como el capital pendiente y las cuotas, si existe algún titular más en la hipoteca o un avalista. Si hay dos titulares, los herederos reciben el 50% de la deuda o el porcentaje en el que esté repartida la hipoteca, pero si rechazan la herencia es el titular vivo el que tiene que asumir la totalidad del préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando la hipoteca está respaldada por un avalista, el aval sigue vigente aunque fallezca el titular de la hipoteca, de manera que cuando los herederos aceptan heredar la vivienda hipotecada continúa el aval hasta que se paga la deuda. En el caso de que el heredero no quiera asumir el pago de la hipoteca de la vivienda heredada, puede rechazar la herencia o bien aceptarla a beneficio de inventario. El rechazo de la vivienda hipotecada implica que el heredero no puede beneficiarse de ninguno de los bienes que conformen el resto de la herencia. Por el contrario, aceptar la herencia a beneficio de inventario permite al heredero pagar la hipoteca con el patrimonio heredado, sin comprometer su propio patrimonio. “Se abonará la hipoteca hasta donde alcance el valor del resto de bienes heredados”, señalan desde Debelare. “La tramitación de la aceptación de la herencia a beneficio de inventario debe hacerse ante un notario o un juez”. Gracias al seguro de vida firmado con la hipoteca, se puede liquidar la deuda pendiente con el banco. En el Registro Único de seguros se averigua qué otros seguros tenía suscritos el fallecido La situación cambia si existe un seguro de vida vinculado con la hipoteca suscrito con el banco, seguro que no es obligatorio, pero es habitual en la mayoría de las hipotecas ya que “es uno de los requisitos exigidos por la propia entidad bancaria”, apuntan en Le Morne. La ventaja para el heredero es que el seguro es el “encargado de liquidar la deuda hipotecaria pendiente”, confirma Cuevas, por lo que hereda la vivienda libre de cargas. No obstante, el primer beneficiario del seguro es el banco, “la aseguradora pagará al banco lo que falte de hipoteca a fecha de fallecimiento del asegurado”, apunta Santos. “Si hay sobrante del capital contratado una vez liquidada la hipoteca se entregará al resto de los beneficiarios”. También es posible que el titular de la vivienda tuviera suscritos otros seguros de vida que no estén vinculados con la hipoteca pero que pueden dedicarse a amortizar el préstamo hipotecario. Para saber si el fallecido contaba con algún seguro de vida hay que acudir al Registro Único de seguros de vida con el certificado de defunción. “En la práctica el certificado de seguros se solicita con el certificado de últimas voluntades para agilizar los trámites” declara Antón. Por último, el heredero debe respetar la situación de la vivienda, es decir, que si está alquilado debe mantener el contrato en las mismas condiciones y si existe un litigio judicial que afecta a la vivienda heredada también deberá responder de sus obligaciones como nuevo propietario de la vivienda.
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