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    2019-08-12
    Desde 2013 es obligatorio tener el certificado energético para vender o alquilar una vivienda, sin embargo, más de la mitad de los inmuebles se venden o alquilan sin haberlo solicitado. La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas establece multas si el propietario no incluye esta información en el anuncio del piso. El certificado energético para vender o alquiler un inmueble es obligatorio. Sin embargo, el desconocimiento y el ahorro de costes son las razones por las que no se solicita.   El desconocimiento de los propietarios sobre la obligatoriedad de tener el certificado energético de la vivienda es la principal razón por la que se pone a la venta el inmueble sin haberlo solicitado. En muchas ocasiones, se enteran porque lo exige la agencia inmobiliaria para gestionar la venta o alquiler de la vivienda, lo reclama el inquilino o el notario cuando se firma la escritura. “El hecho de que no realicen el trámite a tiempo en muchos casos se debe al desconocimiento y para evitar el coste del certificado antes de asegurarse la venta o el alquiler”. Desde las empresas certificadores reconocen que es raro que se encargue el certificado antes de publicar el anuncio. Los propietarios publican el anuncio de alquiler o venta de la vivienda sin incluir la calificación energética porque no disponen del certificado. En muchos anuncios se indica que el certificado está en trámite, pero eso no es suficiente ya que la ley exige que se muestre la etiqueta energética en el anuncio. “La mayoría de los propietarios no solicitan antes el certificado porque se niegan a desembolsar el coste económico que supone encargar el documento a un técnico habilitado, aunque este documento tiene una validez de diez años”. Un piso en venta o alquiler sin certificación energética puede llegar a sancionarse con hasta 6.000 euros El certificado energético tiene que ser realizado por un técnico especializado, generalmente, son arquitectos o ingenieros. A partir de una visita al inmueble, el técnico analiza los diferentes elementos de la vivienda para realizar el informe. Los datos que recoge se introducen en una herramienta informática oficial que calcula la calificación energética de la vivienda. “El informe también incluye la propuesta de medidas de mejora de la calificación energética a modo informativo para el propietario”. En la realización del certificado se tardan entre 2 y 3 días. Una vez está registrado el informe, se consigue la etiqueta energética que corresponde a la vivienda. La Administración puede comprobar si la vivienda que se pone a la venta o alquiler dispone del certificado porque es obligatorio que esté registrado en el órgano competente de la comunidad autónoma. “Este órgano está obligado a realizar el control de los certificados y las inspecciones para comprobar y vigilar el cumplimiento de la obligación de certificación de eficiencia energética de los edificios”. Si no se dispone del certificado, la Administración puede imponer multas según la infracción cometida que pueden ser leves de 300 a 600 € si se anuncia la vivienda sin mencionar la calificación energética o no se exhibe la etiqueta energética; graves de 601 a 1.000 € si no se entrega el certificado al comprador o inquilino, no se registra o se muestra una etiqueta que no es real y muy graves de hasta 6.000 € si se publicita la vivienda sin tener el certificado. Además, la agencia inmobiliaria también puede ser multada si anuncia el inmueble sin el certificado energético “ya que el anuncio es también su responsabilidad”. El comprador y el inquilino pueden exigir el certificado. Durante la compraventa, el notario será quien se asegure de que el certificado energético es correcto El propietario está obligado a gestionar el certificado energético de la vivienda pero, como es un derecho del consumidor saber la calificación energética, el comprador o inquilino pueden pedirlo al propietario antes de decidir la compra de la vivienda. “El comprador o inquilino tiene el derecho y el propietario la obligación de proporcionarlo. El comprador y el inquilino deben exigir que este trámite esté realizado”. En muchos casos, las agencias se encargan de tramitar el certificado, realizando todo el proceso, desde la visita del técnico a la vivienda hasta su registro en el Administración. Cuando se trata de una compraventa de vivienda es un requisito indispensable antes de firmar las escrituras en la notaría. “Normalmente, tienen el certificado cuando vienen a la notaría, son pocos los casos en los que hay que recordarles la obligación de aportarlo”. En ocasiones, reconoce que tienen el certificado y el justificante de haberlo presentado en el Registro pero todavía no han recibido la etiqueta energética. “Se deja constancia y el compromiso de entregarlo a la parte compradora en cuanto la tengan”. Con las plazas de garaje y trasteros,no sería exigible por considerarse espacios no habitables. Las viviendas nuevas y de segunda mano deben tener el certificado energético. No se exige para garajes, trasteros o edificios que vayan a ser reformados integralmente o demolidos Además de los garajes y trasteros la normativa legal prevé otros casos en los que no existe la obligatoriedad de tener el certificado de eficiencia energética. “Los edificios que se compren para realizar reformas importantes o demoliciones están exentos del certificado, según la normativa”, apuntan desde Tecnocasa. No obstante, si la reforma que se realiza no comprende licencia de obra mayor es necesario tener el certificado. Cuando se trata de edificios de nueva construcción también se exige que tengan el certificado energético. El procedimiento para realizarlo es distinto porque no incluye la visita del técnico al edificio. “Su realización forma parte del proyecto de ejecución y se diferencia entre certificado de proyecto y certificado de edificio terminado. Éste último es el necesario para la venta y alquiler de edificios y partes de edificios de obra nueva”. Los compradores pasan por alto la información que proporciona un certificado energético para vender o alquilar, no siendo conscientes del ahorro que implica una calificación alta A pesar de que las viviendas deben tener la etiqueta energética que califica su nivel de eficiencia energética desde 2013, los compradores no prestan mucha atención a esta información cuando buscan una vivienda. “El certificado de eficiencia energética no es determinante al escoger una vivienda u otra. Si la vivienda dispone de una buena calificación es valor añadido a ese inmueble, pero el cliente se fija más en otras características de la vivienda, como los metros cuadrados, la ubicación, la disponibilidad de ascensor, la distribución”. Esto se debe, a que “comprador y vendedor ven el certificado como un mero trámite”. Reconoce que casi ningún comprador pregunta cuando visitan la vivienda por el consumo. “Existe un desconocimiento general sobre la información que proporciona este documento y para qué sirve”. La situación es diferente cuando se trata de viviendas de nueva construcción. Estos edificios deben tener fachadas más aisladas, mejores marcos y acristalamientos, mayor protección solar, mejores instalaciones térmicas y energías renovables. Las viviendas calificadas con la máxima calificación A atraen a los compradores. “Resulta más novedoso y el ahorro energético es más palpable”.
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    2019-07-30
    En España se firman cientos de hipotecas al día. La compra de una vivienda es una de las decisiones en la vida de la mayoría de las personas y la firma de un préstamo, un proceso que suscita muchas dudas entre los consumidores. Sobre todo en los últimos meses, ante la llega de la nueva ley hipotecaria y todos los cambios que trae consigo. El pasado 17 de junio entró en vigor esta legislación, que incluye entre otras muchas cosas la obligación del banco de enviar con antelación la documentación para que cliente lo revise junto con un notario antes de la firma. También destaca la limitación de las comisiones por amortización anticipada, la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija de manera más sencilla y barata, así como la prohibición de incluir cláusulas abusivas como las suelo.  En este escenario, el Consejo General del Notariado ha resumido las tres cuestiones más frecuentes que preguntan los consumidores a los notarios en materia de hipotecas. Se plantean, por ejemplo, si tras la nueva ley pueden elegir al que quieran, si deben revisar la documentación a solas con él o qué es una oferta vinculante. Y esto es lo que responde a cada una de estas dudas: 1. ¿Me tengo que reunir a solas con el notario antes de firmar la escritura de préstamo?  La respuesta es rotundamente sí. Según los notarios, "la nueva normativa viene a reforzar la protección al consumidor y la seguridad jurídica de la fase precontractual de los préstamos hipotecarios, atribuyendo a los notarios una importante función. Los notarios deberán cerciorarse de que las entidades financieras han entregado a los ciudadanos toda la información que establece la ley y proporcionarles un asesoramiento imparcial y gratuito. Todo ello, como mínimo, en los 10 días anteriores a la autorización y firma de las escrituras de los préstamos hipotecarios".  2. Ahora los clientes tienen derecho a elegir el notario, ¿cómo tengo que hacerlo? La nueva ley deja muy claro que tiene derecho a elegir notario la persona que contrata el préstamo. Puede elegir al notario que prefiera, acercándose a su notaria o por internet. Si se decanta por esta segunda opción, explica el CGN, basta con entrar en la web del notariado y pinchar en el apartado ¿Va a contratar un préstamo hipotecario? Elija notario”. Allí se le indican los pasos a seguir, que son muy sencillos. Todos los notarios están preparados, profesional y técnicamente, para atender a los ciudadanos bajo el paraguas de esta nueva ley. El objetivo es que todo sea más transparente y seguro y que el consumidor reciba del notario asesoramiento imparcial y gratuito. 3. El banco me ha comunicado que próximamente me hará llegar una oferta vinculante. ¿Qué es exactamente? Es un documento en el que la entidad financiera refleja las condiciones y características del préstamo hipotecario que se compromete a cumplir con su cliente. Se emite una vez que el cliente haya mostrado su voluntad de contratar un préstamo hipotecario, disponga de la tasación del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario. El banco debe presentarla por escrito, teniendo un plazo de vigencia no inferior a 14 días naturales desde su fecha de entrega, y debe ir firmada. "Aquí ya no hablamos de unas condiciones genéricas, sino que son unas condiciones únicas y exclusivas para el cliente, dependiendo normalmente de su capacidad financiera y del inmueble que va a hipotecar", detallan los notarios.
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    2019-06-26
    El éxito de vender una vivienda no sólo se debe al precio, sino también a la presentación que de ella haga el vendedor. Si bien hay elementos que no se pueden cambiar, como la orientación o los años de construcción, sí hay otras muchas variables que pueden trabajarse para que la casa resulte más atractiva.  Variables que,  “hacen más o menos vendible un inmueble según esté mejor o peor presentado, mejor o peor conservado, mejor o peor decorado, mejor o peor iluminado, o más o menos limpio”. Aunque el precio sigue importando y mucho, ya no es lo único en lo que se fijan los potenciales compradores. Compradores que según nuestra experiencia tienen en cuenta los once criterios siguientes:   Volumen y espacio: para proceder a la venta de un inmueble es tan importante poner en valor su espacio real (sobre todo si es grande) como quitar todos los muebles que no se antojen necesarios para el día a día y resten volumen al salón, a las habitaciones, a la cocina, al baño y (si la hubiere) a la terraza o balcón.   Limpieza y atmósfera agradable: una de las cosas que más saltan a la vista cuando se procede a enseñar un inmueble es si está limpio o no. “Por muy obvio que parezca las casas que se enseñan no siempre están limpias o bien ventiladas. Cuando eso sucede, lo más probable es que la venta se pierda”. Reparar lo que esté estropeado o defectuoso: “Da muy mala imagen que una vivienda tenga grifos rotos, persianas en mal estado, enchufes sueltos, grietas en las paredes o techos, azulejos descorchados en cocinas y baños… Es fundamental que lo estropeado o defectuoso sea reparado antes de que un posible comprador lo vea. De lo contrario, la venta puede frustrarse”. Colores claros y temperatura media: ni frío, ni calor. Lo ideal es que los potenciales compradores de una vivienda se sientan a gusto cuando la visitan tanto en lo referente a la temperatura como a los colores. “La preferencia de colores es tan subjetiva que lo mejor es que las paredes y los techos tengan colores claros y suaves que no resulten agresivos a ningún ojo humano. Nuestra recomendación pasa por blanco, crema, amarillo claro o gris clarito”. Despersonalizar el hogar: por difícil que resulte apartar las fotos personales, lo mejor es que a la hora de enseñar una vivienda no haya vestigios de las vivencias de los actuales propietarios. “Si queremos que el comprador se proyecte tenemos que ofrecerle un espacio lo más neutro posible en cuanto a emociones”. De ahí que también apostemos por quitar elementos que puedan sobrecargar el espacio como cuadros o plantas. Poner el precio: es fundamental que el precio de venta del inmueble esté bien claro. Recuerda la importancia de redondear el precio hacia la cifra de menor valor para obtener un mayor impacto en los posibles compradores. “No es lo mismo anunciar la venta de un piso por 200.000 euros que por 199.000 euros”. Contrata un buen agente inmobiliario que te asesore.  Los  compradores también quieren tener una ‘foto fija’ de los gastos que la compra de un inmueble les va a suponer una vez hecha la compra. Gastos como los derivados del mantenimiento de los servicios comunes de una comunidad (urbanización o residencia) y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Como conseguir una buena tasación o la mejor de las hipotecas para cada comprador. El agente inmobiliario también le indicará, costes adicionales de la compraventa, ITP, AJD, Notario, Registro, IGIC......... etc. “Dar este tipo de información da señal de transparencia por parte del agente inmobiliario y genera confianza en el comprador”, que será acompañado y asesorado desde la primera visita a la vivienda, pasando por toda la gestión de compraventa, ..............notaria, hasta el momento de la posventa por buenos profesionales.
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    2019-06-21
    Con la nueva Ley Hipotecaria aprobada por el Congreso de los Diputados, los clientes se podrán ahorrar dinero a la hora de formalizar su hipoteca, ya que solo tendrán que pagar la tasación, gasto que algunos bancos también están asumiendo para contar con una oferta hipotecaria más atractiva. La nueva Ley Hipotecaria entró en vigor el 16 de junio, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de este momento, los nuevos hipotecados pueden disfrutar de las ventajas de la ley. En opinión de Marcel Beyer, CEO de iAhorro, “el ciclo hipotecario es bueno y la Ley Hipotecaria va a ayudar al lanzamiento de ofertas competitivas en este sector”. Te contamos aquí cuáles son los cambios más importantes de la Ley Hipotecaria   1. Mayor protección al usuario El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. “Que el cliente pueda disponer de su contrato diez días antes de firmarlo y que el notario le haga un cuestionario al futuro hipotecado es muy importante. La información y la transparencia son los pilares que ofrece el servicio de iAhorro, de manera que resolvemos todas sus dudas y les acompañamos en todo el proceso de contratación de la hipoteca, por eso nos parecen muy necesarios y responsables estos puntos”, señala el CEO de iAhorro.com. Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.   2. El papel del notario El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario. Además, el notario se asegurará de que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato. El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrarlo.   3. El reparto de los gastos Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos. Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar la hipoteca. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas. Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros. “El nuevo reparto de los gastos es una de las principales ventajas que más va a notar y apreciar el consumidor, la entidad asume casi todos los gastos excepto los de la tasación”, apunta Ricardo Gulias.   4. Adiós a las cláusulas suelo La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.   5. Novedades en las vinculaciones Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para mejorar el acceso al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y «en ningún caso» la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo. “En este punto se abre un abanico muy importante para el tema de las aseguradoras que también beneficiará al cliente. La competencia en este mercado es buena y si una empresa rebaja sus precios es posible que le sigan las demás”.   6. Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.   7. Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación. La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.   8. Modificaciones en las comisiones de amortización Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).   ¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019? Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. “Con la ley en mano, las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes. Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. El CEO de iAhorro apunta, además, que el ciclo hipotecario es bueno y la ley hipotecaria va a ayudar al lanzamiento de ofertas competitivas en este sector. “En este caso, el tipo fijo puede ser más perjudicado que el tipo variable, después de que en los últimos meses varias entidades rebajaran sus tipos fijos siendo los más bajos de los últimos 10 años”, matiza.      
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