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    2020-05-22
    Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico y autora del blog Entre Códigos y Leyes. Son muchos los propietarios de locales que se plantean en tiempos de crisis, cambiar el uso de su local comercial por el de vivienda, y muchos los interrogantes que surgen. ¿Es necesario que esta decisión se someta a decisión de la comunidad? ¿Qué quórum se exige? En primer lugar, debemos conocer que cada edificio cuenta con un título constitutivo que es el documento que describe físicamente el edificio y cada uno de sus inmuebles, (locales y viviendas) los elementos comunes y la cuota de participación que cada finca tiene en los mismos. Este título constitutivo, además puede contener reglas de constitución o los estatutos de la comunidad, que si bien no son obligatorios, son recomendables, ya que en él se regulan derechos y obligaciones específicos de los propietarios y normas para regir el funcionamiento de la comunidad. Además, estos estatutos solo podrán perjudicar a un tercero, si están inscritos en el Registro de la Propiedad. Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad. ¿Debe someterse esta decisión a la aprobación de la comunidad? Podríamos pensar que el cambio de uso modifica el título constitutivo en el cual se describe que ese local es un local y no es una vivienda, y que por tanto, necesitaremos la unanimidad de la comunidad para poder modificar el uso de nuestro local. Sin embargo, no se requerirá la unanimidad, ni siquiera la aprobación en junta del cambio de uso de un local a una vivienda siempre que concurran los siguientes aspectos: Que no exista una prohibición expresa en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad sobre la modificación de uso de los inmuebles. Que con la modificación no se altere ningún elemento común o se modifiquen las cuotas de participación. Así lo declara la doctrina de nuestro Tribunal Supremo en su sentencia 5403/2014 de 3 de diciembre en el cual se dio la razón a un propietario de un local que había visto denegado su derecho a modificar el uso de su local comercial por el de vivienda, tanto en primera instancia como posteriormente por la Audiencia Provincial. La sentencia en primera instancia, confirmada por la Audiencia Provincial, estimó la demanda de la comunidad y declaraba que ese cambio de uso modificaba el título constitutivo y por tanto, se requería la unanimidad de los propietarios, condenando al propietario a dar al inmueble el uso de local que tenía de forma inicial, y cesando en su uso como vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo declaró que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o que expresamente se haya prohibido el cambio de destino en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, siempre que ese cambio no modifique un elemento común o las cuotas de participación.
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    2020-05-15
    Oficinas limpias y desinfectadas Este virus se contagia por contacto, por eso es fundamental llevar a cabo una correcta higiene, tanto de nuestras manos y de nuestros cuerpos como de las superficies que tocamos. Todas las oficinas deberán ser limpiadas y desinfectadas un mínimo de una vez al día, prestando especial atención a aquellas superficies donde es más frecuente el contacto: pomos, mostradores, teléfonos, grifos… Con cada cambio de turno, la zona de trabajo deberá limpiarse y desinfectarse de nuevo, sobre todo los objetos que se manejan con las manos: pantalla, ratón y teclado. En todos los establecimientos se debe disponer de papeleras con tapa y pedal para evitar el contacto, por si fuera necesario depositar pañuelos y materiales desechables. Estos recipientes se vaciarán y limpiarán con frecuencia. De manera adicional, se colocarán dispensadores de gel hidroalcohólico a la entrada de cada oficina y será puesto a disposición de todas las personas que accedan a la inmobiliaria: trabajadores y usuarios. De esta forma, se garantizan una mayor seguridad y una mejor higiene. Fase 1: hora de conocer tu nuevo hogar En aquellas comunidades que hayan pasado a la fase uno, las agencias inmobiliarias estarán trabajando a pleno rendimiento y, además, se podrán visitar inmuebles, siguiendo, una serie de recomendaciones: Las visitas deben ser espaciadas y con un número limitado de visitantes, ya que es necesario guardar los dos metros de distancia. Es recomendable que tanto el comercial como los visitantes acudan con guantes y mascarilla, y se deberán desinfectar las manos tanto a la entrada como a la salida. Deberán evitarse las zonas comunitarias y los ascensores para garantizar el menor contacto posible. Mientras tanto… Mientras todo vuelve a la normalidad, puedes contactar con nosotros o hacer visitas virtuales de las propiedades que más te gustan. Quienes hayan presentado síntomas o hayan estado en contacto con personas convalecientes o sintomáticas deben permanecer en casa y no acudir a las agencias. Por tu bien y el de los demás, quédate en casa y guarda reposo.
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    2020-04-21
    Cada vez son más las personas y familias que optan por tener un animal doméstico en casa. De hecho, los datos no engañan y las mascotas se encuentran son muy presentes en nuestras vidas. Tanto es así que en los últimos tiempos diversos medios de comunicación han alertado de que en algunas zonas hay más mascotas que niños.  Este fenómeno tiene importantes repercusiones en diferentes aspectos de la vida cotidiana de las personas. Por ejemplo, cuando alguien quiere alquilar una vivienda para habitar en ella, junto con su mascota (o mascotas). En este sentido, es muy frecuente que los caseros sean reacios a admitir animales domésticos en las casas que arriendan, por temor a que causen desperfectos o molestias a los vecinos. Ello supone una dificultad extra para los dueños de los animales cuando quieren acceder a un alquiler. Por este motivo, es importante, para todas las partes, arrendatario y arrendador, conocer la respuesta a la siguiente pregunta: ¿pueden los propietarios prohibir las mascotas en un piso de alquiler?   Pacto entre las partes y estatutos de la comunidad Como es lógico, el primer paso para saber en qué norma podemos encontrar disposiciones relativas a ello. Por un lado, nos encontramos con que ni la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil ni el Código Penal prohíben de forma expresa la posesión de mascotas en una vivienda alquilada. Por otro lado, se puede acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En esta norma, el artículo 4.2, señala que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de los implicados”. La consecuencia de esta disposición es que, si bien no se trata de forma directa este asunto, sí deja claro que se regirá por el acuerdo entre ambas partes, de tal forma que en el contrato sí se puede incluir cláusulas que lo prohíban de forma expresa. De igual forma, en aquellos casos en que no se prohíbe, en función de esta norma es posible establecer cláusulas dirigidas a regular la posesión de la mascota, por ejemplo, limitando el tipo de animales o permitiendo que el propietario pueda visitar la vivienda para cerciorarse de que no se han producido daños y se ha cumplido lo pactado. En cambio, si el contrato no recoge una prohibición expresa, el inquilino no tendrá ningún impedimento legal para poder habitar en la vivienda con animales domésticos. Existe otro documento que puede influir en la posesión de animales domésticos. Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden prohibir a los residentes en el edificio la posesión de cualesquiera tipos de mascotas. Por ello, ante la duda, es conveniente para el inquilino informarse de forma adecuada, para evitar sorpresas desagradables una vez se haya instalado. Rescindir el contrato Si nos encontramos ante un caso en los que, a pesar de la prohibición, el inquilino ha metido en casa una mascota, estará incumpliendo el contrato. De esta forma, y en tanto que todo contrato, así como sus cláusulas, es de obligado cumplimiento para el propietario e inquilino, si una de las partes lo incumple, la otra tiene derecho a dar por finalizado el contrato. Por ello, si el arrendatario tiene animales en la propiedad, a pesar de una prohibición expresa, el propietario puede solicitar el abandono de la propiedad, según el artículo 27.1 de la LAU. ¿Y si molestan? En ocasiones, puede ocurrir que, aunque en el contrato de arrendamiento se permita, los animales pueden generar molestias en la comunidad. Cuando esto ocurre, en algunos casos el arrendador posee la facultad legal de rescindir el contrato. Estas molestias son aquellas que se ajustan a lo que determina el artículo 27.2 de la LAU, que señala que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato” por el “la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario” o porque se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas. En resumen, si el arrendador no quiere animales en su propiedad, es importante que la prohibición quede claramente recogida en el clausulado del contrato. Por su parte, si el arrendador quiere alquilar con animales de compañía, debe asegurarse de que no existe ninguna cláusula que lo impida y, además, tomar las medidas necesarias para evitar que el casero pueda rescindir el contrato por causar molestias. 
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    2020-04-08
    La banca da un paso más y anuncia que está dispuesta a aplicar la moratoria de las hipotecas a los clientes que se vean afectados por la crisis del coronavirus durante un año. Este es el acuerdo alcanzado por las entidades que forman parte de la Asociación Española de Banca (AEB) y la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), que de forma voluntaria han lanzado un nuevo plan para ayudar a los clientes afectados económicamente y que complementa al plan anunciado por el Gobierno en materia hipotecaria. En concreto, los bancos aplicarán la moratoria de las hipotecas sobre viviendas habituales durante 12 meses. En ese tiempo, los clientes solo pagarán los intereses y habrá diferentes fórmulas para devolver el principal, como por ejemplo modificando el préstamo hipotecario, a través de un préstamo personal o con otras alternativas similares. Así, añade el sector, "se reduce la cantidad que pagarán los clientes al mes en este periodo y les permitirá afrontar la situación con más holgura de liquidez". En el caso de los préstamos al consumo, la moratoria se aplicará durante seis meses, plazo que duplica el contemplando inicialmente en la úlima ronda de medidas económicas aprobada por el Gobierno, aunque dejó la puerta abierta a posibles prórrogas.  "Desde que comenzó la crisis del coronavirus, los bancos han anunciado diferentes soluciones para ayudar a los que peor lo están pasando y han manifestado su voluntad de colaborar con las medidas adoptadas por el Gobierno para paliar los efectos económicos de esta situación. Por ello, la medida anunciada es voluntariamente asumida por cada entidad, sin perjuicio de otras medidas de apoyo para el mismo fin que cada una puede ofrecer a sus clientes", sostiene el comunicado oficial. No obstante, está pendiente la firma del acuerdo sectorial en los próximos días donde se detallarán las condiciones y los aspectos procedimentales, aunque el sector sí ha dejado claro que serán los clientes quienes deben solicitar la moratoria. La propuesta concreta de la bana tiene algunas diferencias respecto a la iniciativa del Gobierno, que supone la moratoria total de la hipoteca (es decir, no se afronta gasto alguno, ni siquiera intereses) y no detalla un periodo concreto de aplicación, aunque también deja en manos del cliente la solicitud para poder beneficiarse de la medida, siempre que cumplan los requisitos que recoge la normativa publicada en el BOE. En líneas generales, estas son las claves de la moratoria aprobada por el Gobierno:
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